商業用不動産、特にオフィス市場が地震を受けていることは間違いありません。過去10年間で、利益率がほぼゼロ、豊富な流動性、およびキャップ比の圧縮のブーム時間は、2022年以前に戻る兆候のない高金利の中で、債務の成熟した債務と不動産価値の完全な嵐につながりました。
オフィスの見通しは特に否定的でした。これは、現在の2つの市場についての物語です。オフィスビルの約30％が空室の90％を占めており、回復することはできませんが、他の70％は時間の経過とともに安定する機会があります。いずれにせよ、ショッピングモールの買収により資金を集めるため、オフィス市場は小売市場のような変曲点にあります。
近い将来、資本コストが上昇し続けるとすぐに、このリセットが単独で逆転しないことは明らかです。将来のリターン曲線を使用して米国10歳の財務省を追跡すると、2025年7月の4.46％から2035年7月の5.78％に利回りが増加すると予想されます。魔神をボトルに戻すことはできません。
この脱臼は市場に違いをもたらします。銀行は、オフィスの不動産にさらされるためにスキットを拡大しており、5月にセントルイス連邦準備制度は、銀行の成長率が11年に急落したと報告しました。ニューヨーク連邦準備銀行は、CREのリスクは今後数年間、銀行の残高に重み付けされると公に警告しています。
特別な状況のための特別な状況戦略
この状況では、その日を克服できるのは「特別な状況投資」です。特別な状況は、ヘッジファンドの世界から来ています。ここでは、複雑さや痛みのために使用できない市場の脱臼に入ることを意味します。ピーチツリーでは、すべての痛みが同じではありません。定期的なストレス（たとえば、改修による橋の融資が必要なホテル）と構造的な老化（魅力的なオフィス資産など）を区別します。
このタイプの柔軟な資本には大きな食欲があります。個人の信用市場は、過去4年間で50％増加しており、1兆ドルに止まりませんでした。 （Morgan Stanleyは、2029年までに、民間信用市場の成長の可能性が2.6兆ドルになると推定しています。）銀行はCREへの融資についてますます慎重になり、私的信用と特別な状況はもはや副作用ではありません。これらのソリューションの柔軟性、速度、信頼性は、主要な資金源になります。
バランスとオフィス市場の健康の圧力により、伝統的な融資機関が撤回された場合、特別な状況投資家は、最初に資本、メザニン債務、橋の融資、救助資本で空白を埋めます。投資家は非収益ローンを取得し、多くの場合、銀行や売り手の問題解決者になるために割引価格で懸念を購入します。多くの投資家は、運用上の帯域幅と専門知識が不足しているときに、不動産を迅速に閉鎖し、独自の不動産を管理することができます。また、保険料の急速な増加、労働力不足と税金が急速に増加するにつれて、不動産コストが急速に増加するたびに、厳格な懲戒処分と運用効率のために節約できるすべてのドルが価値があります。
一般に、オフィス市場のこの不均一な期間の勝者は、2022年以前に条件を振り返る受動的な買い手や人ではありません。勝者は、CREの地震の変化によって生じたギャップを開発する意思のある戦略的オペレーターになります。この困難な環境でレモネードを使ってレモネードを作るには、資本市場の複雑さと不動産レベルの営業問題に目を向ける必要があります。そして、市場でギャップを得る意欲を得る必要があります。
特別な状況のエントリポイントは魅力的であり、ウォールストリートのプライベートクレジットに関する多くの話題の見出しを引き続き見ます。しかし、間違いを犯さないでください。個人のクレジットカーに入った企業のほとんどには、効果的に実行するために必要なインフラストラクチャと真の専門知識がありません。すべてのサイクル、良い時間、悪いチームで耐久性のある戦闘テストを構築した投資家は、今日の報酬を得る準備ができているチームです。
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