オプション A は、良い学校や雇用の機会に近いカリフォルニアの美しい家です。しかし、この金額はほぼ100万ドルです。カリフォルニア州の平均的な住宅は90万6,500米ドルで販売されており、住宅ローン支払額は2020年1月以来82％増加している。
オプション B はテキサス州にある同様の住宅で、価格は住宅価格中央値の半分以下、わずか 353,700 ドルです。キャッチ？オプション B は、ハリケーンや洪水の危険性が高い地域にあります。
都市計画の教授として、私はこれが単なる仮説ではないことを知っています。アメリカの住宅危機が気候変動と衝突する中、何百万人ものアメリカ人が毎日直面する不可能な選択だ。そして、私たちはそれをあまりうまく扱っていません。
数字が物語る
移住パターンは独特です。 2024 年に 239,575 人の住民が失われたカリフォルニア州を例に挙げます。これはどの州よりも最大の人口移動です。住居費の高騰が主な要因だ。カリフォルニア州の住宅価格の中央値は、全米平均住宅価格の 2 倍以上です。
この難民たちはどこへ行くのでしょうか？多くはフロリダやテキサスなどの南部や西部の州に向かっている。元カリフォルニア州居住者が最も多い州であるテキサス州は、2024年に8万5,267人の純増加を記録したが、これは主に国内移住によるものである。これらの新規参入者は主に、より手頃な価格の住宅市場に惹かれます。
これらは税金の引き下げを求める人々だけではありません。住宅価格の危機が続いています。最近の分析によると、カリフォルニア州の中流階級の住宅の住宅ローンの資格を得るために必要な世帯年収は、2025年6月時点で約23万7000ドルで、同州の世帯収入中央値の2倍以上だった。
米国勢調査局によると、2023年には全米で2,100万以上の賃貸世帯が収入の30％以上を住居費に費やした。彼らや苦労している人々にとって、リスク計算は難しくても、財務計算は簡単です。
これが問題だと思います。本質的に、米国は収入によって気候災害への曝露が決まるシステムを構築している。より安全な地域で住宅を購入することが不可能になると、入手可能で手頃な価格の物件は、多くの場合、ヒューストンやテキサス州の海岸で洪水の危険がある低地や、カリフォルニアの都市が火災の起こりやすい山麓や峡谷に拡大することで山火事の危険性が高い地域など、危険な場所にあるものだけになります。
気候リスクも方程式の一部に
新規参入者を惹きつける目的地は、必ずしも安全な場所ではありません。この調査によると、米国の火災リスクの高い郡では、2023年に実際よりも6万3,365人多くの人が移住し、そのほとんどがテキサス州に移住したことが判明した。一方、私の研究や災害後の復興に関する他の研究は、低所得住民、有色人種、賃貸住宅など、最も脆弱なコミュニティが災害後の再建において最大の障壁に直面していることを示しています。
これらの目的地州で発生している保険危機を考えてみましょう。フロリダ、ルイジアナ、テキサスなどの数十の保険会社が近年、山火事やハリケーンなど頻繁かつ深刻な災害による増加する保険金をカバーできずに倒産している。気候変動が不動産に及ぼす影響を研究している経済学者のベンジャミン・キーズ氏とフィリップ・モルダー氏は、一部の高リスク分野の保険市場は「崩壊している」と述べている。 2018年から2023年にかけて、保険会社は全国で200万件近くの住宅所有者の保険をキャンセルしたが、これは歴史的に典型的な割合の4倍である。
しかし、人々は危険な地域に移動し続けています。たとえば、最近の研究では、人々は富やその他の要素を一定に保ちながら、山火事のリスクが最も高い地域に移動していることが判明しました。火災が発生しやすい地域の野生の美しさもその魅力の一部かもしれませんが、住宅の入手可能性と費用も魅力の一部です。
間違った選択の背後に隠れた政策の失敗
私の意見では、これは個人の選択の問題ではなく、政策の失敗の問題です。カリフォルニア州は、2030年までに250万戸の住宅を新たに建設することを目指しており、それには毎年35万戸以上の住宅を追加する必要がある。しかし、2024年に州が追加したのはわずか約10万人で、必要な人数には遠く及ばない。地方自治体が除外区域によって住宅開発を制限すると、実質的に価格が高騰し、勤労者世帯が危険にさらされることになる。
災害復興に関する私の研究は、住宅政策が気候の脆弱性とどのように交差するかを一貫して示してきました。災害前に住宅の選択肢が限られていた地域では、災害後はさらに住宅の選択肢が限られていると感じる可能性があります。レジリエンスのある場所に手頃な価格の住宅を建てることができない場合、人々はレジリエンスを「選択」できなくなります。
連邦政府はこの関連性をある程度認識し始めています。たとえば、連邦緊急事態管理庁は 2023 年に地域社会に対し、災害計画において地理的リスクなどに加えて「社会的脆弱性」も考慮するよう奨励しました。社会的脆弱性とは、地域社会が災害に対応することを困難にする、貧困、交通手段の不足、言語の壁などの社会経済的要因を指します。
しかし同庁は最近、2025年のハリケーンシーズンが始まるにあたり、こうした措置を撤回した。
私の考えでは、社会が人々に住居費を払うか安全を保つかの選択を迫ったとき、その社会は失敗したと思います。住宅は権利であるべきであり、リスクを計算するものではありません。
しかし、安全な地域で住宅不足を生み出し、脆弱な地域の人々を守れない根本的な政策に政策決定者が対処しない限り、気候変動は誰がそこに住めるのか、そして次の災害が起きたときに誰が取り残されるのかを変え続けるだろう。
アイビス・ガルシア氏、テキサス A&M 大学、景観建築および都市計画准教授
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