2025年秋、連邦準備理事会による最近2回の利下げにもかかわらず、米国の住宅市場は依然として低迷している。
インフレ率が２０２２年に９％近くでピークに達した後、連邦準備理事会は支出を抑制するために積極的な利上げを開始した。インフレは2024年末までに緩和し、金融政策の変更を引き起こすだろう。しかし、住宅ローン金利は予想に反し、6％を下回るどころか再び上昇し7％となった。
経済の不確実性と長引くインフレにより、住宅購入者も販売者も同様に意欲を失っています。
FRBは2025年9月と10月に4分の1ポイントの利下げを実施し、フェデラルファンド金利を3.75％から4.00％に引き下げ、楽観的な見方を引き起こした。
Mortgage Research Network によると、11 月 4 日の住宅ローン金利は 6.32% と報告されました。
ウォーレン・バフェット氏率いるバークシャー・ハサウェイ・ホームサービスは、2025年秋の市場状況についてコメントし、住宅購入者が前向きな方向に向かうと見ている。
住宅供給は22カ月連続で増加した。住宅価格は頭打ちになっている。値下げが加速している。住宅ローン金利は低下している。バークシャー・ハサウェイ・ホームサービスは転換点を迎えている。
これらおよびその他の住宅市場データを考慮すると、ウォーレン・バフェット氏のバークシャー・ハサウェイ・ホームサービスは、転換点が間もなく実現する可能性があることを示唆しています。
同社は「2025年秋は住宅購入者にとって転換点となる可能性がある」と書いている。 「ここ数十年で最も低迷した春から夏の住宅市場の後、市場状況は住宅の販売と購入のバランスがより公平になる方向に向かっています。」
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しかしバークシャーは、住宅購入者がこの機会を利用して市場に戻るかどうか、また売り手がそれを受け入れるかどうかについては疑問が残っていることを認めている。
「それぞれの市場は独特です」と同社は説明した。 「販売用住宅の供給が4か月未満の地域では、売主が主導権を握り、より高い価格を試し、不測の事態を減らし、全額現金でのオファーを好みたいと考えています。」
「半年間の供給が完了すると、勢力図は住宅購入者に移る」と同氏は続けた。 「買い手にはより多くの選択肢と交渉の余地があるため、売り手は定価を下げて譲歩に同意する必要があります。」
バークシャーは地域の住宅市場の違いを強調している。
2020年のパンデミックにより、米国経済は深刻な不況に陥りそうになったが、いくつかの要因が経済の安定化に貢献した。リモートワークの急速な拡大、歴史的な低金利、より手頃な価格で活気のある都市の魅力などが影響しています。
バークシャー・ハサウェイ・ホームサービスによると、カリフォルニアやニューヨークなどの物価の高い地域に住む多くの住宅購入者が、フロリダ、テキサス、南東部の一部、マウンテンウェスト、オザークなどの州に移住したという。
これらの移民は、より低価格で広い住宅が手に入ること、有利な税制条件、穏やかな気候、そしてこれらの目的地を長期居住や投資にとってより魅力的なものにするビジネス寄りの政策に惹かれています。
「新たな始まりの典型的な例はテキサス州オースティンだ」とバークシャーは書いている。 「ヒル・カントリーのふもとに位置するオースティンは、ライブミュージックの中心地であり、世界の首都でもあります。若い雰囲気、暑い気候、素晴らしい食事、のんびりしたライフスタイルを備えたサンベルトのカリスマの頂点であるオースティンは、投資に優しい州のテクノロジーのメッカです。」
「市は、（テキサス大学が提供する）熱心なITに精通した卒業生と、減税とより高い利益を求めるシリコンバレーに疲れ果てたテクノロジー企業の安定した流れから恩恵を受けています。」
オースティンが住宅購入者市場になった経緯 2021年、オースティンはパンデミック時代のホットスポットとしての地位を背景に、住宅価格が前年比で30％上昇しました。その後金利は2倍になり、開発業者は賃貸住宅や一戸建て住宅を含む新築建設の波で対応した。現在、オースティンの住宅ストックの24％を新築が占めており、全国平均の17.3％を大きく上回っている。雇用の伸びの鈍化と供給過剰により、オースティンは買い手市場となっている。 2022年8月以来、市内の住宅価格の中央値は15％下落した。南部と西部の地下鉄は最も価格が下落しており、上位50市場のうち19市場は現在、2022年7月の価格水準を下回っている。住宅購入者は住宅価格に対する不安と戦っている。
バークシャーによると、国内300大都市のうち110都市で2025年半ばまでに住宅価格が下落しており、これは今年初めに価格が下落した31都市圏の3倍以上となっている。
かつては広範囲にわたる人口増加と住宅価格の上昇で知られていたフロリダなど、かつては好景気に沸いていたサンベルト州が、現在では毎年最も急落している州のリストを独占している。
前年比で最も価格が下落した10の大都市のうち7つはフロリダ州で、価格が12％下落したプンタゴルダや10％下落したケープコーラルが含まれている。
この変化は、以前はパンデミック時代の住宅急増を引き起こした市場における広範な冷え込み傾向を浮き彫りにしている。
バークシャーは「多くの住宅購入者は住宅価格がさらにどの程度下落するか見守っている」と述べた。 「彼らは価値が下がる住宅を購入することを恐れています。」
「住宅価格が高騰し、住宅ローン金利が数年前の2倍になっている経済状況では、住宅購入者は住宅ローン金利を払いすぎることを恐れています。」
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