FRBは12月の会合で指標フェデラル・ファンド金利を4分の1ポイント引き下げ、2025年に3度目の引き下げとなり、2023年から2024年の最高水準からはさらに一段階引き下げた。
USAトゥデイは、今回の措置により目標レンジが約3.5％から3.75％に引き下げられ、過去2年間借り手を悩ませてきた急激な引き締めが逆転すると報じた。
これは通常、「金利低下」の話題を引き起こす種類の見出しです。ただし、フェデラルファンド金利は銀行間翌日物金利です。あなたの 30 年の住宅ローンは、まったく異なる世界に存在します。
バンクレートによると、FRBの利下げは広く予想されており、市場は発表前からその動きの大半をすでに織り込んでいたということだ。利下げが「固まった」場合、財布にとって重要なのは、投資家がインフレ、成長、将来の利下げに対するFRBのスタンスにどう反応するかということだ。
住宅ローン金利は下がるどころか上昇する
この反応は住宅購入者にとって誤った方向に向けられました。
バンクレートの12月の分析によると、連邦準備理事会（FRB）の最近の利下げにより、30年固定住宅ローン金利の平均が最近の最低約6.25％から約6.34％に上昇した。言い換えれば、短期の政策金利が低下しているにもかかわらず、長期の住宅ローンのコストは上昇しているということだ。
トレーディングエコノミクスがMBAデータを引用して報じたところによると、30年固定ローンの平均契約金利は12月12日までの週に6.38％に上昇した。これはわずか1週間前の6.33％よりも高い。 CNBCも同様に、連邦準備理事会が利下げして以来住宅ローン金利が「高くなっている」と指摘し、ローンがすぐに安くなるとの期待を引き下げた。
あなたにとって、そのわずかな割合の変化は、金額に換算すると大きな意味を持ちます。
40万ドルのローンの場合、0.25ポイント増加（6.25％から6.50％）すると、購入する住宅に何の影響も及ぼさずに、毎月約70ドルから80ドル、つまり年間約1,000ドルの支払いが増加します。
FRBの利下げが裏目に出る可能性がある理由
これは欠陥ではありません。これが市場の配管の仕組みです。
キプリンジャー氏とインベストペディア氏はいずれも、住宅ローン金利はFRBの翌日物金利よりも10年国債利回りや広範な債券市場の期待に大きく連動していると強調している。
投資家が長期国債のより高い利回りを要求すると、住宅ローン投資家も同様に要求し、貸し手はそのコストをより高い住宅ローン金利を通じてあなたに転嫁します。
最近のフェデラルファンド金利の低下にもかかわらず、長期住宅ローンのコストは増加しています。
シャッターストック
バンクレート氏は、持続的なインフレと巨額の政府借入に対する新たな懸念を反映し、10年債利回りは前週の約4.06％から連邦準備理事会開催前後に約4.17％に上昇したと述べた。
その他のプロパティ:
50 年間の住宅ローンは誰にとっても意味がありませんRedfin は住宅ローン金利について強いメッセージを送ります。 Zillow、住宅と住宅ローン金利に危険信号を発す Shark Tank の Kevin O’Leary が 50 年の住宅ローン計画に挑戦します。
インベストペディアは、これがFRB利下げ後に住宅ローン金利が上昇し、FRB利上げ後に低下する理由だと説明している。市場はインフレ、成長、そしてFRBの政策自体の将来の道筋を絶えず再評価しています。
投資家が、利下げによってFRBがインフレに関して「足並みをそぐ」ようになった、あるいは将来の財政赤字が高止まりすると考えれば、実際に長期利回りが上昇し、住宅購入者に打撃を与える可能性がある。
住宅ローン金利の上昇によりキャッシュフローが減少する 3 つの理由
FRBの利下げ後に住宅ローン金利が急騰した場合、予算へのダメージは3つの箇所に現れるだろう。
毎月の支払い 手頃な価格の住宅価格 生涯利息総額
まずは月ごとの作品を手に入れましょう。
6.25%の場合、40万ドル、30年固定住宅ローンの場合、元金と利息の支払いは月々2,400ドル台半ばになります。 6.75% の場合、支払い額は月あたり約 125 ドルから 150 ドルに増加します。
債券市場がFRBの期待通りに動かなかったため、ローンの最初の5年間でさらに7,000ドルから9,000ドルの損失が生じる可能性があります。
支払額が高くなると購買力も低下します。
住宅ローンを月々 2,400 ドル程度に抑えたいと自分に言い聞かせた場合、6.25% から 6.75% に変更すると、予算内に収めるための税金と保険に応じて、住宅が 20,000 ドルから 30,000 ドル安くなる可能性があります。
在庫が逼迫し、価格も厳しい市場では、これが 3 ベッドルームのコンドミニアムとスターター コンドミニアムの違いになる可能性があります。
私の生涯の興味はロングテールです。 30 年ローンの場合、0.5 ポイント追加すると、住宅ローンの全期間にわたって利息が簡単に数万ドル増加する可能性があります。
これは長期的な富の蓄積に対する静かな混乱であり、一度には感じられないかもしれませんが、最終的にそれが定着すると、タイミングと構造が重要になります。
購入者と住宅所有者のための教訓
買い手としてのあなたへの教訓は単純です。次の連邦準備制度理事会の前後に購入を計画しないでください。
住宅ローンを実際に動かすのは、インフレ期待と長期債利回りです。これは、FRBの声明だけでなく、雇用統計、地政学的なニュースや金融のヘッドラインに基づいて変化する可能性があります。
最善の策は、複数の金融機関の毎日の金利の動きを監視し、FRBの日を保証された特別イベントではなくボラティリティイベントとして扱うことです。
実際、自分自身を守る方法がいくつかあります。
事前に承認を受けて「レート準備」をしておくことで、短期間の下落に備えて素早く固定することができます。少なくとも 3 社の金融業者またはブローカーを調べてみましょう。貸し手間のスプレッドは簡単に4分の1パーセントを超える可能性があり、これはFRBの動きと同じくらい重要になる可能性がある。支払いを安全に処理でき、将来的に金利が安定するか低下すると予想される場合は、より短期間（20 年または 15 年）または一時的な買収を検討してください。
現在の住宅所有者にとって、FRBの非生産的な削減はパニックの兆候ではなく、忍耐力の試練である。
多くの専門家は、住宅ローン金利が2026年まで急激ではなく、徐々に低下すると依然として予想している。これは、金利が大幅に低下するのを傍観するのではなく、初日から借り換えできるように、信用スコアを改善し、カード残高を減らし、貯蓄を増やすことを主張している。
最近の購入により、高いレートで行き詰まっていることに気付いた場合は、今コントロールできることに集中してください。
他の高金利負債を積極的に返済して、全体的なキャッシュ フローを改善します。予算が許せば、追加の元本を時々支払うと、次回の金利に関係なく、時間の経過とともに利息が減ります。クロージングコストと損益分岐点の計算を注意深く検討して、いつリバランスが適切であるかを正確に判断してください。実際に住宅ローン金利を動かす指標
今後、住宅ローンの見通しにとって重要な変数は、残りの削減件数ではなく、インフレ、雇用の伸び、債券センチメントとなるだろう。
インフレ統計が予想外の低下を示し、成長が緩やかに冷え込んだ場合、たとえFRBが一時停止したとしても、10年物財務省も住宅ローン金利の低下に追随する可能性がある。しかし、インフレが続いたり、市場が財政赤字を懸念したりすれば、FRBが利下げし、住宅ローン相場が上昇し続けるという状況がさらに起こる可能性がある。
FRBの現在の利下げは、住宅購入を検討している人々にとって明らかに逆効果だ。住宅ローン金利は低下するのではなく上昇しており、市場に刺激策が提供された瞬間に住宅ローンの需要は急減しています。
住宅購入者と住宅所有者は、所有または借り換えを諦めるべきではありません。しかし、実際に長期的な経済的自由を決めるのは、賢明かつ忍耐強いポジショニングであることを忘れないでください。
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