経済学者、議員、ウォール街は長年、手頃な価格を改善するには住宅供給を増やす必要があると主張してきましたが、それはそれほど単純ではないかもしれません。
カリフォルニア大学アーバイン校の博士課程学生であるスカイラー・ルイ氏とサンフランシスコ連銀研究員のジョン・モンドラゴン氏、ラミ・ナジャール氏、ヨハネス・ヴィーランド氏による最近のメモによると、平均所得の増加は住宅価格の上昇と「強い関連性」があるという。
「しかし、平均所得の伸びと住宅供給の伸びとの間にはほとんど相関関係はない」と同氏は付け加えた。 「むしろ、住宅供給の増加は人口増加と強いプラスの関係があります。実際、ほとんどすべての大都市圏で、ロサンゼルスやサンフランシスコのような高価な住宅市場でさえ、住宅数が人口よりも早く増加しています。」
これは、NIMBY主義、官僚主義、新築建設よりも家賃規制を支持する政治家が住宅価格の危機を悪化させているという根深い信念に異議を唱えるものである。
一方、カリフォルニアの高価な住宅市場はこの傾向の代表的な例とみなされており、住宅がより手頃な価格であるテキサスの市場とはしばしば対比されてきた。
カリフォルニアは住むのに物価が高く、ホームレスや州外への移住を促進しているのは明らかだ。しかし、供給が要因ではないことを考慮して、研究者らは需要の違いが住宅価格にどのような影響を与えるかを詳しく調べた。
彼らは、1970 年代半ばに遡るデータに基づいて、2000 年までは住宅価格と収入の中央値が密接に関係していたことに注目しました。しかしそれ以降、住宅価格の伸びは収入をはるかに上回りました。
「この研究は、規制改革が住宅価格に及ぼす影響は限られている可能性があり、住宅供給制約の違いが大都市圏全体の住宅動向の違いの根本的な要因ではないことを示している」と彼らは述べた。
研究者らは平均収入に注目すると、1975年から2024年にかけて「住宅価格と基本的に1対1で」増加したことを発見した。
したがって、住宅の手頃な価格は供給不足ではなく、「主に中産階級と比較した上流階級の収入増加の差によるものかもしれない」。言い換えれば、所得格差が住宅価格を決定するということだ。
一方、2000年から2020年までの所得と住宅供給量を見ると、相関関係は見られなかった。これは、アメリカの世帯が裕福になるにつれて、追加の住宅を購入するよりも、住宅を改築したり、より良い場所に引っ越したり、住宅の品質を向上させる他の方法を見つけることを好むためと考えられます。
より高い所得を犠牲にして都市に新しい世帯が流入すると供給が増加し、データによれば、「住宅供給の増加は、基本的にすべての大都市圏における人口増加と密接に関係している」。
研究者らは 2 つのタイプの需要を強調しています。より良い住宅品質への需要が高まるにつれて、住宅価格は上昇しますが、住宅戸数に対する需要は比較的変化しません。
しかし、平均所得を一定に保ちながら人口増加によって住宅需要が高まると、住宅数の需要が増加し、価格と供給の両方が上昇します。
「このことは、労働市場の変化、特に所得水準やさまざまな分野における経済成長の相対的な分布を理解することで、住宅価格の危機に最もよく対処できることを示唆している」と研究者らは結論付けた。
この記事はもともと Fortune.com に掲載されました。
