バーバラ・コーコランは、心からの投資決定と、多額の資産を誇らしげに一銭も貯蓄しないなど、金融の慣習を破ることで知られています。しかし、彼女の価値が約1億ドルであることを考えると、彼女は正しいことをしているに違いなく、不動産業界で成功するためのいくつかの鍵を明らかにしました。
コーコラン氏は息子のトム・ヒギンズ氏とともに BiggerPockets Real Estate ポッドキャストに出演し、不動産投資の「黄金律」を構成する 2 つの方法について説明しました。つまり、投資不動産に20％を投資し、その不動産のテナントに住宅ローンを支払ってもらうということです。
これは、コーコラン自身が不動産業のキャリアを始めるために当時のボーイフレンドから 1,000 ドルを借りたときに使用した方法です。 22の仕事で失敗した後、彼女はウェイトレスの仕事を辞め、ニューヨークで「小さな」不動産事務所を始めた。彼女は 2001 年にコーコラン グループを不動産会社 NRT に 6,600 万ドルで売却し、不動産およびビジネス投資のスターダムに上り詰めました。彼女は 2009 年の設立以来、Shark Tank への主要投資家であり、100 社以上と取引を行っています。
不動産投資の黄金律
コーコラン氏の不動産投資手法は実証済みです。
「それが常に私の黄金律でした」と彼女は言いました。 「20％ダウンで不動産を購入する。（それは）以前は10％と関連付けられていたので、常にそれが私の計算式でしたが、今はそれは不可能です。私はその計算式を何度も繰り返し、テナントが住宅ローンを支払っていることを確認します。その方法は非常に簡単です。」
20% ではなく 10% を減額すると、買い手にとって月々の支払いが高すぎる可能性があり、住宅価格と住宅ローン金利が依然として高いため、危険な行動です。 20% の頭金を支払うことで、より早く物件を閉めて、より早く利益を得る可能性が高まります。
この黄金律はコーコラン氏にはうまく機能しているが、他の不動産投資家は、画一的なルールが市場の状況に必ずしも一致するとは限らないと警告している。
「それぞれの投資プロトコルは完全に独自であり、異なります」と不動産投資プラットフォーム Mogul Club の CEO 兼共同創設者である Alex Blackwood 氏はフォーチュンに語った。 「たとえば、投資家の信用スコアが上昇して月々のコストが低くなり、より多くの資金を取り出せるようになったり、金利が下がってレバレッジを高めても損益分岐点を維持できるようになる可能性があります。」
不動産も暴落します。
コーコラン氏は不動産投資で確固たる経験を持っているにもかかわらず、所有してから最初の1、2年で購入で利益が得られるとは予想していなかった、とポッドキャストで語った。ただし、当初の損益分岐点（テナントに住宅ローンやその他の毎月の費用を所有者に支払ってもらう）は、投資不動産がうまくいくことを示す良い指標です。
「損益分岐点に達したら、銀行までずっと笑顔でいられるでしょう」と彼女は言いました。 「そして2年目か3年目までに、ニューヨークは魔法のような場所になります。常に価値が上がり、たくさんの現金が手に入り始めます。その後、借り換え、多額の現金の引き出し、借り換え、現金の引き出しを繰り返します。正しく行えば、不動産は魔法のようなものになります。」
1 年目に損益分岐点があると、投資家は 2 年目に利益を上げ始めることができます、とブラックウッド氏も同意します。同氏は、投資家は長期投資により短期的には打撃を受けるかもしれないが、賃料を引き上げることができればより利益が得られると付け加えた。
商業用不動産投資プラットフォームであるクラウドストリートの元最高投資責任者（現在はグリーンライト・デベロップメントのパートナー）のイアン・フォーミグル氏はフォーチュン誌に対し、「損益分岐点」の黄金律は不動産の「基本原則」の一つであるレバレッジと直接結びついていると語った。
「不動産を取得するためにお金を借りることは、投資家の収益を劇的に増幅させる可能性がありますが、リスクも増幅させる可能性があります」と彼は言う。コーコランの黄金律を守り、テナントに請求額を負担させることで、「不動産を通じて月々の収入が得られ、レバレッジのリスクを軽減できます。また、立地の良い不動産は時間の経過とともにより多くの関心と投資を呼び込むことができるため、不動産の評価を通じて富の創造の機会を生み出すこともできます。」
ただし、不動産投資で成功するには時間がかかります。ポッドキャストの中で、コーコラン氏は、20% ダウン法を使用して購入したが、売却するまでに 20 年間待った不動産について説明しています。彼女はその不動産に100万ドルを支払い、20年後に320万ドルで売却した。
このプロセスには時間がかかりますが、コーコラン氏は投資用不動産から資金を急ぎすぎないよう警告しています。
「お金を引き出し始めたら、ビジネスは廃業してしまいます」と彼女は言う。 「一銭にも触れずにどれだけ長く続けられるかを知りたいのでしょう。私はそうしました。」コーコラン氏は不動産投資を始めた当初、お金を稼ぐために証券会社を経営していました。
彼はさらに、「私はそれで大金を稼いだ」と付け加えた。 「しかし、自分の建物に関しては、建物がもう少し成熟するまではお金のことなど一度も考えませんでした。その後、多額の現金が得られるようになりました。」
この記事のバージョンは、2023 年 12 月 5 日に Fortune.com に掲載されました。
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