ドナルド・トランプ大統領の連邦住宅金融庁長官ビル・プルト氏は、住宅ローン金利引き下げのために大統領が命じた2000億ドルの債券購入額をほぼ倍増させる権限を政府支援の金融機関に密かに与えたが、これは企業にとって新たなレベルのリスクを生み出す可能性がある。
住宅ローン購入者がこうした新たな権限を最大限に活用すれば、債券購入額は大統領の指示よりも約１７００億ドル増えることになる。プルト氏もFHFAも、増額が成立する前にトランプ氏やスコット・ベッセント財務長官に相談があったかどうかについての質問には触れなかった。
購入規則の変更は、2008年から2009年の金融危機後に政府がファニーメイとフレディマックを救済しなければならなくなり、両社が政府の管理下に置かれたことを受けて、制限を課すべきだという約20年間にわたる超党派の合意を事実上覆すものとなった。
プルト氏は金曜日、「FHFAは各企業に以前の制限を超える法的柔軟性を与えただけだ」と書き、貸し手の新たな債券購入権限にもかかわらず「2000億ドルを超えることはない」と付け加えた。
ホワイトハウス、財務省、ファニーメイ、フレディマックはコメント要請に応じていない。
金融危機の余波に深く関与した一部の議員は、プルテ氏と共和党政権の新たなアプローチについて懸念を表明している。希少な住宅供給が増やさない限り、モーゲージ債購入の恩恵は一時的なものにとどまると彼らは主張している。そうでなければ、売主が提示価格を引き上げることで借入コストを下げるために調整するため、金利低下は住宅価格を押し上げるだけだ、と彼らは主張する。
上院銀行委員会の民主党トップであるエリザベス・ウォーレン上院議員（マサチューセッツ州）は、これは「トランプ氏とビル・パルト氏がツイートするための煙幕に過ぎず、長期的には住宅ローン金利の引き下げにはほとんど役に立たず、ファニー氏とフレディ氏へのリスク増大について疑問を引き起こす」と述べた。
非常に知名度の高い
このエピソードは、連邦官僚機構の中で通常は目立たない地位にあったプルテ氏の波瀾万丈な在任期間の最新の例を示している。
ファニーメイとフレディマックの会長でもあるプルト氏は、その地位を利用して政治的知名度を高め、トランプ氏の主要な敵対者の一部に対する連邦犯罪捜査を開始する取り組みを主導してきた。
プルト氏は、同氏とその同僚を調査していたファニーメイの倫理担当者、およびファニーメイとフレディマックの幹部らを解雇する取り組みを主導した。また、広く批判されている政策案を支持するようトランプ大統領に圧力をかけた。 11月、プルト氏は住宅購入と建設を増やす手段として50年住宅ローンの魅力をトランプ大統領に説得した。この提案はローン全体の価格を大幅に上昇させたでしょう。
ファニーメイは住宅ローン業界の活性化を目的としたニューディール政策の一環として1938年に設立された。議会は住宅市場に追加の流動性を提供するために1970年にフレディマックを創設した。同庁は貸し手が住宅所有者に発行する住宅ローンのほとんどを買い取り、それを債券にまとめて投資家に販売する。
両社は現在民間企業として存在しているが、政府認可により追加規制の対象となり、はるかに低いコストで資金を借り入れることが認められている。こうした政府との提携により、市場は彼らが販売する金融商品が連邦政府によって保証されていると広く認識している。
しかし、金融機関の公的使命と利益を上げたいという欲求との間には緊張があり、金融危機以前のケースのように、両者が高レベルのリスクを負うこともあった。この結果、両者は政府の後見人制度に置かれることになった。
その結果、連邦政府はファニーメイとフレディマックに住宅ローン投資ポートフォリオの削減を強制し、財務省はそのポートフォリオを4,500億ドルに制限した。記録によると、FHFAはさらに一歩踏み込んで、今年初めに250億ドルという低水準に設定されていた各自が保有できる住宅ローン債券の額を段階的に削減した。
より大きなリスクを取る
現在、プルテ氏はその立て直しを監督している。両貸し手には依然として財務省の4500億ドルの上限が適用される。しかし、新たに課せられた制限により、彼らはポートフォリオを調整して、住宅ローン債券の購入に対してより積極的でリスクの高いアプローチをとることが可能になる。
最初はプルトがゆっくりと近づいてきた。住宅市場アナリストらによると、FHFAはここ数カ月間、ファニーメイとフレディマックに対して住宅ローン債券の購入能力を小幅増額したが、実質的にはトランプ大統領の今月の発表に向けた試行の役割を果たしたという。
両貸し手はより大きなポジションを引き受ける権限を持っているため、投資家が同社の多額の株式を購入できる新規株式公開（IPO）に先立って、そのポジションを利用して利益を押し上げることができる。しかし、アナリストらによると、両社とも2250億ドルの買収を実行するのに十分な現金や流動資産を持っていないようで、債務を負わなければならない可能性があるという。
この動きは、共和党の議会支配が危ぶまれている11月の中間選挙を前に、住宅ローン金利がトランプ大統領にとってどれほど政治的な負担となっているかを示している。
しかし、トランプ大統領が発表した計画は、13兆ドル規模の米国住宅ローン市場の巨大さを考慮したからくりとして、多くの経済学者や住宅政策専門家からすでに批判されている。
民主党のバラク・オバマ大統領の任期中に国家経済会議の委員を務め、住宅問題についてオバマ大統領に助言したジム・パロット氏は、「魔神を再び瓶から出すかどうかという問題が浮上する。もし魔神が前回それほど大きな被害を与えていなかったら、それほど心配することはなかったはずだ」と語った。
保守系アメリカン・エンタープライズ研究所の上級研究員エドワード・ピント氏は、トランプ大統領の当初の2000億ドルの発表を「砂糖ハイ」に例えた。
ファニーメイの元幹部ピント氏は「うまくいくかもしれないが、一時的なものになるだろう」と語った。同氏は、トランプ大統領の発表後に住宅ローン金利が一時的に低下したが、トランプ大統領がグリーンランドを乗っ取ると脅したことで再び上昇したと指摘した。
「連邦政府はここで間違いを犯しやすいし、過去にも間違いを犯した」とピント氏は語った。
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AP通信の記者Josh Boak氏がこのレポートに寄稿した。
