現在、いくつかの経済的および政策的要因、特に住宅ローン金利の変化が、不動産オピニオンリーダーの近い将来の予測に影響を与えています。
まず、ドナルド・トランプ大統領は最近、連邦政府に対し、住宅ローン担保証券（MBS）を通常より2,000億ドル多く購入するよう指示していると発表した。
ニューヨーク連邦準備銀行によると、「住宅ローン担保証券とは、キャッシュフローが基礎となる住宅ローンのプールの元本と利息の支払いに結びついている債券です。」
トランプ大統領はソーシャルメディアで、この措置が住宅ローン金利の引き下げにつながり、国民の住宅価格問題の緩和につながると主張した。
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これらの購入資金は政府管理の住宅ローン大手ファニーメイとフレディマックから出される予定だ。
この発表はMBS市場の急騰を引き起こしたが、不動産テクノロジー企業Redfinの経済調査責任者Chen Zhao氏は、住宅ローン金利は長期的には緩やかに推移すると予想した。
「最終的な影響は小さいだろう。平均的な住宅購入者が通常利用する30年固定住宅ローン金利は約6.15％から約6％に低下する可能性がある」と趙氏は書いた。
モーゲージ・ニュース・デイリーは1月14日、30年固定金利が6.07％と報じた。
モーゲージ・ニュース・デイリーの最高執行責任者マシュー・グラハム氏は、「今日の最終的な影響は、平均的な貸し手は昨日とまったく変わっていないということだ。今日が2023年初め以来3番目に低い金利で並んでいることを考えると、これは悪い結果ではない」と述べた。
穏やかなインフレ報告が住宅ローン金利を動かす可能性は低い。
労働統計局（BLS）は1月13日、「都市部の全消費者を対象とした12月の消費者物価指数は季節調整済みで0.3％上昇し、季節性を除く過去12カ月では2.7％上昇した」と報告した。
Redfinは、これは住宅ローン金利には影響しないインフレ報告であると示唆している。
レッドフィン氏は「政府機関閉鎖に伴う歪みが依然として残る緩やかなインフレ報告を受けても、住宅ローン金利が変動する可能性は低い」と述べた。 「統計上、インフレは予想通りにとどまる可能性が高く、FRBは当面は政策据え置きを続ける可能性が高い」と述べた。
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金融ニュース編集室で働いてきた20年の経験に基づくと、厳密には直接的な相関関係はないものの、住宅ローン金利の増減は連邦準備制度理事会が設定する金利の増減に追随する可能性が高いと専門家がよく信じていることが分かりました。
レッドフィン氏は「ＦＲＢは政策金利を引き続き据え置き、住宅ローン金利は近い将来に大きく変動する可能性は低い」と予想した。
レッドフィン氏は「FRBは労働市場データや、より早期の利下げを正当化する景気後退リスク増大の兆候に、より重点を置いている」と付け加えた。 「現在、パウエル議長に対する犯罪捜査のニュースを受けて、金融市場の注目はFRBの独立性に集まっている。」
レッドフィン氏は、連邦準備制度が金利を引き上げることはないと予測している。 「今日のCPI報告は、12月のインフレ率が予想よりわずかに低いことを示した」とレッドフィン氏は書いた。 「政府機関閉鎖により数値はいまだ歪められているが、基調的なインフレが大きな懸念材料になる可能性は低い。」レッドフィンによると、FRBの推奨水準を上回るインフレのほとんどはサービスではなく財に集中しているという。この一次産品関連インフレの主な原因は、一時的に価格を上昇させる関税政策です。これらの関税による価格上昇が制度を通じて効果を発揮するため、インフレ率の上昇は2026年に緩和される可能性が高い。レッドフィン氏は、ファニーメイとフレディマックが2000億ドルを支出できるかどうか確信が持てない。
レッドフィン氏はブルームバーグの記事を引用し、ファニーメイとフレディマックがすでに2025年後半までMBSの購入を強化していると指摘した。
「追加購入で2,000億ドルを生み出すことができるかどうかは、手元にどれだけの現金があるか、そしてMBSの規制上限に達する前にポートフォリオに余裕があるかどうかによって決まる」とレッドフィン氏は書いた。
そしてレッドフィン氏は、トランプ大統領はFRBにMBSを購入するように指示することはできないと述べた。
Redfinによると、「FRBは行政府から独立している。パウエルFRB議長は住宅ローン金利を引き下げるためにMBSを買収するという考えを繰り返し拒否してきた」という。
「同氏は住宅不足がアフォーダビリティ危機の根本原因であると指摘した。FRBはまた、2025年末にMBSから米国債への切り替えを開始した。」
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