凍結した米国の住宅市場の巻き戻しを目的としたホワイトハウスの積極的な政策発表にもかかわらず、モルガン・スタンレーのストラテジストらは今月、この措置は2026年の住宅購入者の状況を大きく変えるものではないと主張した。
ストラテジストのジェームス・イーガン氏とジェイ・バコウ氏は、1月18日に発表されたリサーチノートの中で、トランプ大統領の最新の指令は「住宅所有者の手頃な価格にささやかな恩恵しかない」と特徴付け、最終的には市場の治癒ではなく、限界的な調整に終わるだろうと警告した。
政権の戦略の目玉には、政府支援企業（ＧＳＥ）のファニーメイとフレディマックに対し、２０００億ドルの住宅ローン担保証券（ＭＢＳ）を購入するよう指示することが含まれている。市場の即座の反応は好意的だったと同行は指摘した。住宅ローンのスプレッドが１５ベーシスポイント縮小し、３０年住宅ローン金利が２０２２年以来初めて６％を下回ったためだ。
しかしイーガン氏とバコウ氏は、市場はすでにトランプ大統領の介入を事実上織り込んでいると信じていると書いている。金利低下の認識は方向性としては前向きだが、既存の低金利住宅ローンが膨大な量にあるため、政策の効果が期待よりも薄れていると主張された。
「ロックイン」効果は持続する
住宅市場の回復に対する主な障害は依然として「ロックイン」効果である。モルガン・スタンレーは、住宅ローン残高全体の約3分の2が依然として金利が5％を下回っていると指摘した。ウォール街で広く読まれ、影響力のあるアナリストであるアポロ・グローバル・マネジメントのトーステン・スロック氏は、1月初旬、米国の住宅の40％もの住宅が住宅ローンなしであると指摘した。これは、住宅ローンデータが示すよりもはるかに多くのロックインが存在することを意味します。
住宅市場の凍結に対する不安は、トランプ大統領とホワイトハウスのビル・プルト住宅局長が、連邦準備制度理事会のジェローム・パウエル議長が金利を高すぎる水準に維持しており、それが住宅ローン金利も高すぎると不満を述べたことによってさらに高まった。 11月のResiDayカンファレンスで、プルト氏はパウエル氏を「狂人」で「狂人」と呼んだ。
世代レベルで見ると、世帯構成年齢のミレニアル世代と、ますます30代に近づきつつあるZ世代が、ブーマー世代によって市場から追い出されているようだ。団塊の世代は、退職後にスターター住宅に住宅を縮小したり、家族がより多くの子供を必要とするため、より広い住宅に住み続けたりしている。
その点に関して、アポロズ・スロック氏は12月、家計部門の総資産に占める過去最高の割合は70歳以上の人々が占めており、間違いなく不動産資産の影響を受けていると指摘した。
スロック氏は、出生率の低下と人口高齢化が組み合わさって全体の人口増加が鈍化し、米国の人口動態が変化していると指摘した。 18歳未満の子どもがいる世帯数は2007年の約3,700万世帯をピークに、2024年には約3,300万世帯まで減少した。
ムーディーズの首席エコノミスト、クリスティアン・デリティス氏はフォーチュン紙のインタビューで、同国が「この状況から抜け出す計画を立てている」とは思えないと述べた。同氏は、住宅建設業者が人口動態を把握しているのに、市場に新築住宅を大量に送り込むのは意味がないと主張した。 「おそらく、若い世代には十分な住宅があり、何らかの変化が見られるでしょう。しかし、30代後半や40代前半の人々にとってそれほど大きく変わるかどうかはわかりません。」同氏は、たとえ5年後に供給が増えたとしても、このミレニアル世代はおそらく現在所有している住宅タイプに固執するだろうと付け加えた。
「第二次世界大戦後のように、突然たくさんの家が建てられ、新しい世帯が突然できたような、非常に劇的な方法でこの問題が解決するとは思えません」とデリティス氏は語った。 「もっと緩やかなものだと思います。」これらの要因が重なり合って、少なくとも住宅構成に関する限り、米国は「もう少しヨーロッパ的」になりつつあると同氏は述べた。
金利と住宅ローン金利が動かない理由（多数）
モルガン・スタンレーは、大統領の介入により金利が5％台前半に低下したにもかかわらず、現在の住宅所有者が住宅を売却し、より高い金利で新たな購入資金を調達する経済的インセンティブはほとんどないと主張した。したがって、モルガン・スタンレーは住宅供給への影響は最小限にとどまると予想している。アナリストらは「限界買い手にとっては値頃感が改善するかもしれないが、必ずしも大幅な追加供給が『解放』されるわけではない」と述べた。
12月の直前、スロック氏は金利（ひいては住宅ローン）低下の見通しが薄れつつあると警告した。同氏はデイリー・スパークのコラムで「財政とインフレへの懸念がＧ３（米国、ドイツ、日本）全体で長期金利に上昇圧力をかけており、こうした懸念はすぐには消えないだろう」と述べた。 「金利は長期にわたって高止まりし続けるだろう。」
GSE買い取りプログラムの結果、モルガン・スタンレーは2026年末までの住宅ローン金利の見通しを5.75％から5.6％に若干引き下げた。同社はまた、今回の変更により中古住宅販売予測は「部分的に」増加するだけで、年間住宅価格上昇率予測は２％に据え置かれると指摘した。
アポロ氏の住宅見通しは、住宅価格の高騰、住宅ローン金利の高さ、移民の減少により需要が鈍化しており、住宅購入の状況は「良くない」と率直に述べた。既存の住宅所有者が住宅の売却に消極的であるため、ロックイン効果により住宅供給は安定しており、新築住宅の供給は増加しているが、「要するに、需要の減少と供給の増加が住宅価格に下押し圧力をかけているということだ」。
機関による禁止と将来の影響
モルガン・スタンレーは、大規模機関投資家による一戸建て住宅の購入を政府が禁止する可能性をさらに否定し、そのような禁止は住宅価格に重大な影響を及ぼさないと結論付けた。機関投資家は市場を左右するほど「十分な住宅を所有していないだけ」だ。いずれにせよ、彼らは最近保有株を大幅に減らしています。
前述の機関投資家最大手の一つ、アマースト・グループのショーン・ドブソン最高経営責任者（CEO）は1月、フォーチュン誌に対し、住宅市場の手頃な価格の問題を機関投資家のせいにするのはまったく「不正確」だと語った。同氏は、「（政府は）問題と解決策の両方を誤解している」と述べ、現在の住宅価格危機は「家族が住宅を借りたり資金を投じたりすることよりも、長年にわたる政策の失敗」のせいだと非難した。
11月のResiDayカンファレンスでドブソン氏は、これらの政策の失敗により、「おそらく全世代のアメリカ人にとって住宅が買えなくなる」と主張した。同氏は会議の傍らでフォーチュン紙とのインタビューで、米国の多くの人々が住宅問題に関してはすべて正しくやったと感じているが、「約束されたものは得られていない」と感じていると述べた。同氏は壇上でResiClubのランス・ランバート氏に、アマースト氏自身の分析によると、「手頃な価格に到達するには3つの方法のうちの1つしかない。住宅の価格、金銭の価格、家族の収入を変えることによるものである」と語った。これは、住宅価格が約 3 分の 1 に下落し、金利が 4.6% に低下するか、購入者の収入が 55% 増加する必要があることを意味します。とはいえ、すぐに解決できるものはありません。
特効薬はない
モルガン・スタンレーのアナリストらは、政府が将来さらに金利を引き下げるために利用できる他の手段について概説した。 GSE は、元本と利息を保証するために請求する手数料を削減できます。規制当局は銀行への需要を高めるために、既存の住宅ローンのリスクウェイトを引き下げる可能性もある。一方、新たなFRB当局者が住宅ローン流出を食い止めるために動く可能性がある。これらの措置を総合すると、住宅ローン金利はさらに50ベーシスポイント引き下げられる可能性があるとモルガン・スタンレーは試算している。しかし、2010 年代の典型的な 4% の範囲に戻ることは、GSE 対策だけでは事実上不可能です。このような変化には「国債利回りの上昇が必要となるだろう」。
報告書は、住宅市場の課題が構造的なものであることを強調している。 FRBは2025年9月以降金利を75ベーシスポイント引き下げたが、住宅ローン金利はこの期間で合計20ベーシスポイントしか下がっていない。
在庫動向も予想外に変化しています。新築住宅在庫は2007年以来の高水準にあり、新築住宅価格が中古住宅価格を下回っている。しかし、米国の世帯の65％が資産としての住宅価格にさらされており、政策立案者は微妙なバランス調整に直面している。 「米国の住宅の手頃な価格は、特効薬のない困難な問題である」と報告書は結論づけている。
