不動産投資信託（REIT）は、近年では特に人気がありませんでした。金利が高いため、多くの負債企業に多くの圧力がかかり、投資家は配当金の削減を恐れて不動産部門をほとんど去った。
しかし、長年の財政的圧迫のために一部の企業は崩壊し始めましたが、いくつかの例外がありました。そして今、金利は着実ながらしっかりした下向き軌道にあるので、これらの例外は配当金を維持するだけでなく拡大しました。
これの完璧な例は、数十年にわたって継続的な配当成長を続けてきたPrimary Health Properties（LSE：PHP）です。そして今年に入ってすでに株価が2桁上昇して52週の申告家を更新した状況で、今では6.6％の配当利回りを活用するのに適切な時期でしょうか？
税処理は各顧客の個々の状況によって異なり、将来変更される可能性があることに注意してください。この記事の内容は情報提供のみを目的としています。これは、いかなる形の税務アドバイスにも意図されず、構成されていません。
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耐久性のある医療配当
簡単に紹介すると、Primary Health Propertiesは、英国の医療部門に関連する不動産投資とリースに焦点を当てたREITです。顧客リストにはいくつかの個人的な慣行がありますが、ほとんどの資産はNHSにリースされています。
英国政府を最高のテナントにすることで、会社は創業以来非常に安定したキャッシュフローを享受しています。そして、今後数年以内に何百もの新しい地域保健センターを開設する予定で、この事業は長期的にレンタルキャッシュフローを拡大し続ける良い位置にあるようです。
さらに、企業の有望な買収と元競合他社の医療資産ポートフォリオの継続的な統合、ほぼ完璧なシェア、および9.4年の平均リース期間とともに、経営陣が別の配当金の引き上げを発表したことは驚くべきことではありません。
これらすべてとREITを取り巻く投資心理のゆっくりとした着実な改善が組み合わされ、最近、いくつかの機関アナリストは株価目標を高め始めました。予測は常に少し注意を払って受け入れる必要がありますが、それにもかかわらず、これは潜在的な購入機会への刺激的な兆候です。
何が間違っている可能性がありますか？
投資心理が変化しているにもかかわらず、Primary Health Propertiesには、ほとんどのREITと同様に、膨大な負債の山を含む、まだ克服する必要があるいくつかの課題があります。
利子補償基準として見ると、会社のレバレッジは依然として管理可能な領域内にあります。ちなみに利子補償倍率は2025年6月基準で3.1で、経営陣の最小目標である2.5を上回っています。
しかし、グループ平均負債満期は2021年から8.2年から5.1年に着実に減少している。まだ経営陣が準備する時間は十分です。しかし、これはそれにもかかわらず、再融資または返済が必要な満期の波が近づいているという兆候です。
言い換えれば、良好な利子保証にもかかわらず、Primary Health Propertiesは依然としてかなりの財政的圧力を受けています。さらに、純利益のほぼすべてがすでに配当金で支払われていることを考慮すると、さらにそうです。
経営陣が債務満期をカバーするために一部の資産を売却する必要があるとします。この場合、売却された不動産から生じる賃貸収入のその後の損失は配当金を削減する可能性があります。
では、投資家はどこに行きますか？
結論
今日の金利引き下げにもかかわらず、REITは負債負担問題にはまったく問題はありません。しかし、Primary Health Propertiesは、ほぼ完全な収益の可視性を提供する安定したキャッシュフローを持つ数少ない企業の1つであるようです。そのため、この株式は考慮する価値があると思います。
