イランとの戦争に起因する経済的影響により住宅購入コストが上昇しており、今春、国内の各地域の住宅市場の傾向が住宅買い物客を好む中でも同様である。
エネルギー価格の急騰によりインフレ上昇の懸念が高まり、貸し手が住宅ローン価格を策定する基準として使用する米国10年満期の国債利回りが高くなり、戦争が始まって以来住宅ローン金利が上昇してきました。
最近の2月の最後の週に、30年の住宅ローンの平均金利は6％未満に落ちたが、これは3年半で最も低い水準でした。今週は6.46％まで上がり、ほぼ7ヶ月ぶりに最高値を記録しました。
これらの紛争はまた、雇用市場が揺れている状況で米国経済の見通しにさらに不確実性を注入しています。
金利は1年前よりも依然として低いが、最近の上昇傾向によりすでに住宅ローンの申請が鈍化している。さらなる増加は、伝統的に住宅市場が年中最も忙しい時期に住宅販売に当たる可能性があると脅している。
Realtor.comのジョエル・ベルナー首席エコノミストは、「イランの戦争で春の購入シーズンが深刻に複雑になった」と述べた。 「多くの買い手は、金利の上昇と経済的不確実性の増加により、金利が上がる前に購入に飛び込むよりも時間を待つ側を選択すると予想されます」
今年の春現在、住宅ローンの金利で購入する余裕があるホームショッピングは、昨年この時期よりも買い手にやさしい住宅市場を見つける可能性が高いです。つまり、不動産ブローカーは、自分の不動産が数週間売れていない状態を見ている売り手と交渉すると、より多くの影響力を持つことになり、潜在的に初期要求価格を下げたり、取引を実現するために締め切り費用、修理またはその他の譲歩のために買い手にお金を提供する意向が大きくなると不動産
Coldwell Banker Realtyの仲介業者であるMatthew Critesは、Dallas-Fort Worthメトロ地域では、より低い売買価格とより多くの住宅が市場に出ているため、多くの売り手が住宅価格をより競争力のあるものにするか、買い手を引き付けるためのインセンティブを提供することを検討していると述べました。
「一年を始めるのに本当に良い買い手市場でした」と彼は言いました。
この傾向は、ホームショッピングのAnne Kingが$ 275,000に上場したFort Worthのベッドルーム3室、バスルーム2室を備えた牧場スタイルの住宅を購入するのに役立ちました。
契約管理者は、登録価格より10,000ドル未満を提案しました。彼女はまた、売り手に仕上げ費用として5,000ドルを追加要求しました。売り手はこれを受け入れ、後で家の検査の結果、屋根の損傷が明らかになった後、修理費用でさらに12,000ドルを支払うことに同意しました。
キング（５７）は「幸いにも売り手が売るべき位置にいた」と述べた。購入は中東紛争が始まる直前の2月末に終わった。
Kingは、住宅を購入する前に住宅ローンの金利を緩和することを望んでいましたが、潜在的に入札戦争を引き起こす可能性がある住宅購入者の多くと競争するリスクを負うよりも早く購入するのが合理的であると判断しました。彼女は5月、テキサス州アーリントンで2ベッドルーム、バスルーム2つのタウンハウスを購入したときに経験しました。
彼女は住宅ローンの金利を6％に固定し、金利が下がるたびに低い金利に再融資する予定です。
「私はこの不動産について良い取引をしたような気がします。それが重要なすべてです」と彼女は言いました。
ホーム買い物客はより多くの影響力を得る。
Realtor.comのデータによれば、全国的に販売されている住宅在庫は歴史的基準で見てもまだ低いが、最終販売が保留されている住宅を除いて市場に出ているすべての住宅を包括する集計であるアクティブな物件は2月に前年比でほぼ8%増加した。
増加率は米国全体にわたって異なり、西部、中西部、南部は北東部をはるかに上回っています。それにもかかわらず、50大都市圏の一部の43地域では、2月に前年よりも多くの住宅があり、シアトル、インディアナポリス、ラスベガス、ヒューストン、デンバーを含む多くの市場で売り物が10〜38.5％増加しました。
住宅販売期間が長くなり、価格が下がり始めた。 2月中旬の登録価格はオースティンとメンフィスでほぼ9％下落し、ワシントンDC、サンディエゴ、ロサンゼルスで5％以上下落したことを含め、米国最大50の大都市圏の半分以上で前年同期より下落しました。
この春の買い手が売り手と交渉したときに優位を占める可能性があるというもう一つの兆候として、Redfinの分析によると、2月の全国市場では、潜在的な買い手よりも売り手が約46％多いと推定されています。 Redfinによると、これは1年前に約30％以上増加した数値であり、2013年以降の記録によると、買い手と売り手の間のギャップが最も大きいという。
マイアミ、ナッシュビル、オースティンは、売り手が買い手よりも多くの大都市圏の一つであるとRedfinは語った。
余裕がある場合は購入者市場
米国住宅市場は、住宅ローン金利がファンデミック時代の最低値から上昇し始めた2022年から販売不振に陥りました。以前住んでいた米国住宅の販売は昨年本質的に変動がなく、30年以内に最低値を記録しました。今年に入って今まで不振な姿を維持しており、1月と2月には前年度に比べて減少しました。
多くの首都圏では住宅価格の上昇率が鈍化したり下落したが、賃上げが住宅価格に追いつかないため、多くの野心的な住宅購入者にとって経済的障壁は依然として困難な問題である。
全国不動産ブローカー協会（National Association of Realtors）によると、2月に販売された既存住宅の中間価格は398,000ドルでした。これは、平均家計所得のほぼ5倍に相当します。歴史的経験によると、住宅費は一般に家計所得の3倍です。
最近、住宅ローンの金利が引き上げられ、経済性の問題が少し重み付けされた。たとえば、ダラスのダウンタウンの近くにある400,000ドルの住宅の場合、20％の契約金と6％の住宅ローンを考慮すると、購入者の月額支払いは約2,248ドルです。 6.4％の利率で支払額は2,331ドルに増加します。
住宅ローンの金利は1年前よりも低く、毎月の支払い管理が容易になりましたが、コロナウイルスの感染症とその影響により経済が弱まり、2020年と2021年のほとんどの間に住宅購入者が利用できる平均金利は3％未満の平均よりもはるかに高いです。
圧力を受ける売り手
住宅市場は、最低水準の住宅ローン金利のために住宅価格が上昇した10年初め以降、かなり冷却されています。当時、住宅が複数の買い手から提案を受けた後、売り手が要求する価格よりはるかに高い価格を受け取ることは珍しくありませんでした。
一部の売り手は今でもいくつかの提案を受けていますが、これは一般的なレベルからは離れています。
カンザスシティのRedfinブローカーであるJo Chavezは、販売を希望するお客様には、自宅がすぐに販売されないと予想していると述べています。彼女はまた、住宅価格を「合理的に」策定するように助言します。
Chavezは「「私の隣人がこの程度の価格で売ったので、それより10,000ドルより高価に売らなければならない」という考えを持った売り手がたくさんいます」と話しました。 「昨年販売量が少なかったため、これは明らかに論理的なアプローチではありません」
カンザスシティは、中程度のリスティング価格が落ちない数少ない大都市圏の一つです。 Realtor.comによると、2月には前年同期比4.1％上昇しました。しかし、市場に出ている住宅の数はほぼ20％も急増しました。
ゲイル・サンダース（Gail Sanders）と彼女の夫のデビッド（David）は、2月末にカンザス州オレースにある4ベッドルーム、3バスルームのある家を売り物に出しました。しかし、数回のオープンハウスを主催し、要求価格を535,000ドルから525,000ドルに下げた後も3月が終わる頃、夫婦はまだ何の提案も受けていません。
カップルは家を売り、3人の大人の子供と孫に近いカンザスシティの他の郊外に家を買いたいと思います。ただし、購入者が見つかるまで、これらの計画は保留されます。
「私たちは（他の住宅）に条件付きの提案をすることが他の人に公平ではないと思いましたが、私たちの家がどれだけ早く動くかわからないとき、私たち自身を何かに閉じ込めました。」 「私は偶然2つの住宅担保ローンを受けたくありません。」
