ニューヨーク市の次期大統領ゾーラン・マムダニ氏は火曜日の夜、家賃安定化アパート約200万戸の家賃を凍結する計画に基づく手頃な価格のプラットフォームを掲げて勝利した。
しかし経済学者は全般的に家賃規制を嫌う。 2012年にトップエコノミストを対象に行った世論調査では、家賃規制法が手頃な価格の住宅の供給と品質に「プラスの影響」を与えていることに同意した人はわずか2％だった。ノーベル賞受賞者のリチャード・セイラーは、調査の次の質問は「太陽は地球の周りを回っているのか?」だったと皮肉った。
経済学者たちはなぜ、明らかに破綻した住宅市場において公平性と平等を促進するように見える計画を非難するのでしょうか?
魅惑的なシンプルさ
ほとんどの有権者にとって、家賃凍結は常識のようだ。手が届かない価格であれば、家賃の値上げをやめましょう。しかし、経済学者にとって、それは体温計を壊すことで熱を治すようなものです。持続的な住宅不足という病気を治療するのではなく、症状を抑えること。
マサチューセッツ州の家賃規制に関する研究が依然として試金石となっているブリガム・ヤング大学の経済学者デビッド・シムズ氏は、「家賃凍結は家賃不足の解決にはならない」と述べた。 「誰がコストを負担するかが変わるだけです。」
シムズの研究は、かつてマサチューセッツ州ケンブリッジを支配していた家賃規制制度を調査した。このシステムにより、テナントは市場価格を下回る家賃で無期限に滞在できるようになりました。この政策は住宅価格を手頃な価格に保つことを目的としていたが、同氏が言うところの「誤配分」を招いた。
「移動することでパフォーマンスが向上する人は、留まる傾向がある」と彼はフォーチュン誌に語った。 「高齢の世帯は、不要になった大きなユニットを抱えたままになっており、若い世帯はスペースを見つけることができません。時間が経つにつれて、間違ったアパートに間違った人が住むことになります。」
1994年にマサチューセッツ州の有権者が家賃規制を廃止したとき、ケンブリッジの不動産価値は規制緩和されたアパートだけでなく、近隣全体で45パーセント上昇した。長年にわたる家賃の上限設定により投資が妨げられ、周辺の不動産価値の下落につながった。これは、最終的に管理が解除されると、家主にはアパートをアップグレードおよび改築する権限が与えられることを意味します。家賃で凍りついていたこの界隈は、にわかに活気を取り戻したように見えた。
その力学はニューヨークではすでに明らかです。市の住宅・空室調査によると、家賃安定アパート約2万6000戸が空室となっており、改修費用が家主が法的に回収できる額をはるかに超えているため、多くは居住不可能となっている。 2019 年州の住宅安定およびテナント保護法では、回収可能な改修費用が 15 年間で 50,000 ドルに制限されています。築100年の家を修復するにはその2倍の費用がかかるため、所有者はドアに鍵をかける以外のことをする動機がほとんどなくなります。
短期的には軽減され、長期的には痛みが軽減される
現在の居住者にとって家賃抑制による当面のメリットは否定できません。これにより、賃貸人は給料に応じて生活が安定し、立ち退きのリスクが軽減されます。しかし、長期的には、これは住宅市場の歯車に砂を投入するのとほぼ同じように機能すると経済学者は主張する。住宅所有者は回復不可能なメンテナンスを延期し、新築建設は遅れ、利用可能な住宅ストックは静かに減少します。
今日の住宅市場の第一人者であるレベッカ・ダイアモンド氏が主導した2018年のスタンフォード大学の調査では、1990年代にサンフランシスコが家賃規制を拡大した際、賃貸住宅の供給はその後10年間で15％減少したことが判明した。多くの家主は規制を避けるためにアパートをコンドミニアムや持ち家に変えています。この政策は既存のテナントには利益をもたらしましたが、最終的には政策立案者が意図した市場家賃の引き上げと都市全体のジェントリフィケーションの加速とは逆の効果をもたらしました。
「家主に同情するつもりはない」とシムズさんは語った。 「インセンティブを理解することが重要です。テナントが自発的により多くの家賃を支払うことを期待できないのと同じように、損益分岐点にならない場合、人々が何かに投資することを期待することはできません。」
経済学者にとって、家賃凍結のより深刻な問題は概念的なものだ。言い換えれば、家賃の凍結は単に需要と供給の論理に基づいて手頃な価格が決定されることを意味します。
「法定通貨なら問題を解決できるという自信が持てました」とシムズ氏は語った。 「しかし、人々がニューヨークに住みたいと考えているため、家賃は高くなります。唯一の解決策は、人々が実際に望む家を建てやすくすることです。」
彼は、市場の圧力について、ブラック フライデーという直感的な例えを示しています。ブラックフライデーに人々が店に並ぶことはもうないが、1,000ドルのテレビを200ドルで買うために人々が午前4時に周囲に並んだ時期もあり、幸運な少数の人だけがそれを手に入れた、とシムズ氏は語った。
「しかし、家は200ドルのテレビのようなものではありません」とシムズ氏は言う。 「誰もが住む場所を必要としていますが、家の値段がテレビに200ドルだとしたら、家を買う余裕のない人がたくさんいます。」
経済学者らは、これが家賃管理の本質だと言う。家賃管理は外部者を犠牲にして内部者に利益をもたらします。時間が経つにつれて、若年層、低所得層、または新しく到着した住民を規制地域に閉じ込め、実質的に閉鎖的なクラブと化し、不平等をさらに深める可能性がある。
壊れた市場における応急処置政策
マムダニ氏の計画の支持者らは、ニューヨークの危機が非常に深刻であるため一時的な凍結が道義的に必要だと反論している。
彼らは、家賃の中央値が4,000ドルを超えているため、市は実現までに何年もかかるゾーニング改革や建設プロジェクトを待つことができないと主張している。しかし、同情的な経済学者さえも、供給を増やすための並行策がなければ、凍結は単に計算を先送りするだけになると警告している。
「家賃の凍結と住宅を増やすための信頼できる計画を組み合わせなければ、問題は解決しない。根本的な問題を実際に解決することなく、金をつぎ込むだけだ」とシムズ氏は語った。
