Redfin の新しい住宅市場レポートは、見出しと実際の経験が一致しない稀な瞬間の 1 つを提供します。
机上では、2025年は公式に同社がこれまで追跡した中で最も強力な買い手市場となり、全米で売り手が買い手よりも36.8%多かった。
これは明らかな構造的変化ですが、最近家を購入した人ならおそらく喜ぶことはないだろう。
物価は上昇し続けており、おそらく最も大雑把な意味で住宅ローン金利は「良くなった」が、手頃な価格は改善されていない。
したがって、Redfin が示しているのは典型的な市場の逆転ではなく、ゆっくりと蓄積されていく不均衡が公に崩れていくということです。
変化する住宅市場は購入者に理論的な影響力を与えますが、手頃な価格の圧力と不均一な地域傾向が状況を複雑にしています。
ブルームバーグの写真（ゲッティイメージズより）
何も感じられない買い手市場
Redfinの数字は、買い手がついに厳しい時期からの休憩が必要になる可能性があることを示唆している。
しかし、現場の現実は別の話です。在庫レベルは改善してきていますが、ホームショッピング体験は依然として困難です。
供給が急増し、需要は減少しますが、価格は崩れません。
Redfin の数字は、買い手主導の市場であることを示していますが、明らかに形が崩れています。
10月までに、米国の売り手余剰は36.8％となった。これは、52万8,000人以上の住宅所有者が十分な買い手がいない状態で不動産を出品していることを意味する。
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この健全な不均衡は2024年半ばから蓄積されているが、サンベルトはすべてが頂点に達する場所であり、サンアントニオやオースティンのような大都市では売り手と買い手の格差が3桁を記録している。
通常、この種の供給圧力は価格を冷やすでしょう。
むしろ全国の住宅価格は依然として前年同月比2.3％上昇しており、10月の月間価格上昇率は過去7カ月で最大となった。
一方では過剰在庫と他方では頑固な価格設定の間には奇妙な矛盾があります。
経済状況は依然として不快に感じます。
住宅ローン金利は過去最高水準からは低下したが、住宅購入の残酷な感じを変えるほどにはまだ上昇していない。
さらに多くの色については、30 年間の平均金利は 6.2% ～ 6.3% の範囲で推移しています。この結果、10月終値ではわずかに上昇しましたが、本格的な回復には程遠いものでした。
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買い手は急いで再び参入しようとはしていない。これには、数百万世帯に食料を供給するための計算が関係している。
在庫は152万戸まで増加したが、依然としてパンデミック前の水準を大幅に下回っており、これらの物件のうち「手頃な価格」のものはほとんどない。
初心者の場合、痛みが最も顕著に現れます。
実際、10月に彼らが購入者に占める割合はわずか34%で、歴史的な標準である40%に遅れをとっており、昨年は購入者に占める割合はわずか21%と過去最低を記録した。
全国価格計は、ケース・シラー指数が 1.5% から 1.7% 付近で推移している傾向を強調しています。これは名目上は高くなっていますが、インフレの影響を考慮すると、依然として本質的には横ばいか、あるいはさらに悪化しています。
この指標は基本的に、私が住宅市場の「価格真実の血清」と呼びたいものです。これには、同じ不動産の繰り返しの販売を測定して、住宅の価値が時間の経過とともにどのように変化するかを確認することが含まれます。
サンベルトの供給過剰が北東部の不足を補う。
Redfinレポートは基本的に、住宅市場のいくつかの側面が2つの異なる方向に同時に動いていることを示している。
全国レベルでは、バイヤーがようやく影響力を持ち始めていますが、変化はそれほど均等に分布していないようです。
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供給過剰により寒冷化が加速している地域もあれば、過去3年間何事もなかったかのように振る舞っている地域もある。簡単に言えば、地理はどんな見出しよりも重要です。
Redfin が取り組んでいる買い手市場は、最終的には供給過剰により移住が遅れ、手頃な価格が低下しているサンベルトによって動かされています。テキサスとフロリダがリストを独占しています。
サンアントニオ: 売り手が買い手より 117% 多いオースティン: 売り手が買い手より 115% 多いダラス、フォートワースおよびヒューストン: 売り手が非常に多い
さらに、価格データは冷却を強調しています。
ケース・シラーによると、タンパ (-2.8%)、サンフランシスコ (-1.9%)、マイアミ (-1.3%) では前年比減少が見られ、全国的には 2025 年に初めて月次減少が見込まれる。
建設会社も撤退しており、ある推計によると南部の一戸建て住宅着工件数は17％減少している。
同様に、北東部と中西部の一部地域は依然として逼迫しており、トライステート地域は依然として売り手側に傾いている。
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