米国の住宅購入能力危機を解決しようとするトランプ政権の巨大な計画は規制緩和に大きく依存しており、ウォールストリートはそれが実際に効果があるかどうかについて懐疑論としてますます統合されています。
木曜日に発表された新しい研究ノートでは、UBSアナリストは現在まで、政府の最も詳細な住宅戦略を提示した大統領経済報告書を評価し、米国には約1000万軒の住宅が不足していることを発見しました。これは、UBSの自己推定値である約700万を超えるよりはるかに高い数値です。評決は次のとおりです。意図は良く、方向性は適切ですが、住宅市場が中間試験に向かうために必要な「アドレナリン注射」を提供する可能性は低いです。
行政の主な主張は、ホワイトハウスが「官僚税」と呼ぶ政府規制が米国住宅購入能力危機の主な原因であり、この負担により単独住宅費用が10万ドル以上増加するということです。政権は、ワットン住宅用土地利用規制指数が1標準偏差減少すれば、米国住宅在庫が1,320万増加する可能性があると推定しています。
この概念が実現可能であることを証明するために、ホワイトハウスは2000年代初頭にテキサス州を指摘しました。当時、テキサス州は、土地利用規制が緩和され、郊外が急速に拡大し、人口が急増したにもかかわらず、住宅価格は安定していた。
問題は、このモデルが最終的に過熱した価格を生み出し、テキサス州がまだ経験している好況 – 不況サイクルをもたらしたことです。 FortuneのLance Lambertは、2022年にオースティンが41％、ダラスが33％過大評価されたと報告しました。 2026年には調整が行われました。オースティンの住宅価値は2022年の最高値より11％以上下落し、現在の都市は住宅市場の健全性部門で米国52の大都市の51位を占めており、ダラスもほぼ11％下落しました。
現在、ResiClubの編集長であるLambertは、Fortuneとのインタビューで、「泡の多い住宅価格と負の需要衝撃が好況 – 不況サイクルの重要な要素である一方、供給の弾力性も同様です」と述べました。 「オースティン、プンタ・ゴルダ、タンパなどの市場に建設できる利用可能な土地が多いという事実は、住宅価格と家賃の過熱による供給反応を見る可能性が高いことを意味します。」
その市場で需要が急増すると、建設会社は比較的迅速に建設を増やすことができます。ただし、需要が冷却されると、オンラインで追加の供給が行われ、価格とレンタル料の下方圧力が増幅される可能性があります。
一方、ランバート氏は、北東部やカリフォルニアの沿岸地域など、供給が制限された市場は、限られた建築可能土地と低レベルの新規建設のため、あまり劇的でない好況と不況の変動を示す傾向があることを指摘しました。
したがって、テキサスでは、政府は本質的に警告の話になった成功事例、すなわち調整された需要管理なしに規制緩和だけでは歴史的に予防できなかった好況と不況の変動性を引用しています。
だからといって、規制緩和が間違った長期処方という意味ではありません。 Lambertは、「突然住宅価格を明日の歴史的平均水準に戻すことができる魔法の杖はありません」と述べました。 「最近の悪化が治癒するには時間がかかり、一部の市場では他の市場よりも早くこれを見ることができますが、長期的に私たちがより多くの市場で構築を容易にすることで、2020～2022年に見たように住宅需要の周期的急増により早い供給が対応できる可能性があり、住宅市場はさらに健康になる」
UBSアナリストは、供給と需要の観点の両方で住宅問題を解決しようとする試みを「ゴム」と呼んだ。製造革新の促進、住宅建築段階の簡素化、消費者選択保護を中心に構成された推奨ベストプラクティスも「正しい方向へ進む段階」を示すと付け加えた。
しかし、銀行は基本的な構造的問題を見ています。米国の住宅規制は、ワシントンではなく地方政府によって圧倒的に管理されているということです。これは、政府の指針がせいぜい自発的な提案であることを意味します。そのため、カリフォルニアやニューイングランドのように規制負担が最も大きい州は民主党の傾向が強く、ホワイトハウスの脚本を「遵守しようとする意志が少ないことがわかります」。
これは新しい発見ではありません。去る1月、モーガン・スタンレー戦略家はトランプ大統領の住宅指針が「住宅所有者の経済性にある程度役立つだけ」とし、市場治療よりは限界調整に過ぎないと警告しました。 Morgan Stanleyは、本当の障害物は「固定」効果であると結論付けました。すべての未払い住宅ローンの約3分の2は、まだ金利が5％未満です。これは、ワシントンがいくら規制を緩和しても、住宅所有者が販売する財政的インセンティブがほとんどないことを意味します。 Apollo Global ManagementのTorsten Slokは、米国住宅の40％が住宅ローンを全く持っていないため、住宅ローンデータだけで提示されるよりも固定効果がはるかに大きいと指摘しました。
一方、住宅市場は買い手が望んでいた春の海氷機が実現しないなど、ほぼ3年間凍りつきました。
ホワイトハウスがすぐに状況を変えたいと思ったら、UBSはより扱いやすい手段を提案しました。 Fannie MaeとFreddie Macは、住宅ローンの担保証券の購入を増やすか、2つの政府スポンサー企業がローンに課金する保証手数料を一時的に削減することです。これは政権が去る1月に試みたのと同じメカニズムで、効果が消える前の2022年以来初めて30年満期金利を6％未満にしばらく下げました。
UBSが真の情熱を表現した分野が一つありましたが、まさに外部とモジュラー建築でした。建設労働生産性は1970年から2020年の間に約30％減少しました。政権推定によると、米国経済の年間GDP成長率は約20bpに達した。一方、米国の全体的な生産性は同じ期間に100％増加しました。 UBSは、壁パネルの施工だけで住宅あたりのコストを大規模に6,200ドル削減し、フレーム作業日数を30%短縮し、廃棄物を20%削減できると推定しています。
行政報告書は、モジュール式およびプレハブ住宅の建築法規を国家規格に適合させることを推奨し、UBSはこれを住宅価値チェーン全体にわたって効率を向上させるための潜在的な触媒と呼びました。
しかし、オフサイトの建設は春のソリューションではなく、長年にわたる構築作業です。現時点では、政府の住宅の野望と利用可能な道具との間のギャップは依然として大きい。
