アメリカの住宅危機を克服するというトランプ大統領の約束と、そのための大々的に伝えられた計画を考えれば、彼はすぐに自分の選挙運動を照らす新たな理念を打ち出すだろうと考える人もいるだろう。 MAHAA（「アメリカの住宅を再び手頃な価格に」）のようなもの。実際、有権者にとって非常に重要であり、トランプ氏自身を筆頭とする政治家の間でますます議論を支配している「手頃な価格」問題全体の大きな部分は、住宅費の爆発的な増加である。パンデミックが始まる直前以来、家族が何よりも所有しようと努める必需品に支払わなければならない金額の増加は、食料品、車、保険、その他の必需品などのステッカーショックをはるかに上回っています。簡単に言えば、アメリカの最大の家計支出は非常に高額になり、初めて購入する人のほとんどにはそれを買う余裕がありません。
トランプ大統領は機関投資家による賃貸住宅の集積を阻止するという異例の解決策を提案している。
1月6日、トランプ大統領は、価格の主要な要因と見なされている大口投資家による住宅購入を禁止することで、住宅の手頃な価格を回復するプログラムを発表した。大統領はトゥルース・ソーシャルに次のように書いた：「非常に長い間、住宅を持つことは（現在は）アメリカン・ドリームの頂点と考えられていたが、ますます多くの人々、特に若いアメリカ人にとって手の届かないものになってきている。私は大規模な機関投資家による一戸建て住宅の購入をこれ以上禁止するために直ちに行動を起こす。これを成文化するよう議会に要請するつもりだ。」
主要専門家らは、機関投資家の住宅購入者を制限することは逆効果だと指摘する。
大統領とますます多くの超党派の支持者らは、大規模投資家が新興開発地や古い地区の一戸建て住宅を基本的に購入して賃貸することで、販売可能な在庫を大幅に減らしていると主張している。これにより、庶民の物価が上昇すると考えられます。それは、大手企業が競合していない場合に比べて、彼らが入札できる住宅の数がはるかに少ないためです。インビテーション・ホームズやアメリカン・ホームズ4レントなどの大手公開企業や、プレミアム・パートナーズやブルックフィールド・アセット・マネジメントなどの一連の投資会社が主導する機関投資家による購入を止めれば、価格は下落するか、少なくとも横ばいになり、手頃な価格が大幅に改善されるという理論だ。
アメリカン・エンタープライズ協会住宅センターの共同ディレクター、エド・ピント氏は、「大規模な金融機関が住宅価格を押し上げているという実証的な証拠はない」と語る。ピント氏は、機関投資家の増加は住宅危機の原因ではなく症状であると主張する。実際、彼らは、そもそもメインストリートやワシントン DC で計画された悪い政策によって生み出された本当の問題の解決に貢献しています。言い換えれば、パンデミック以来、住宅ローン金利を超割引水準まで押し上げてきた連邦準備制度理事会の低金利政策によって引き起こされた、制限的な地域ゾーニングとごくわずかな供給に対する過剰な需要が、新築住宅、ひいては販売用住宅の深刻な不足を引き起こしているのである。ほとんどのアメリカ人を締め出している横行的な価格上昇を引き起こしたのは、想定される捕食者ではなく、その組み合わせです。 「これらの企業は住宅購入者から騙し取っているわけではありません」とピント氏は言う。 「その逆は真実です。一戸建て住宅を購入する余裕のない人が増えているため、賃貸することでより低コストで家に住む選択肢が得られます。これにより、これらの人々が購入市場から追い出され、価格への圧力が緩和される可能性があります。」
一戸建て住宅を借りることは、アメリカの労働力にさらなる柔軟性をもたらします。ある人が看護師または建設現場監督の職に就くために新しい都市に引っ越したが、1 ～ 2 年以内に別の地域の同じ会社または別の雇用主の新しい職に移るかもしれないと考えているとします。家を借りることができるということは、比較的短期間しか住まない物件に多額の金銭投資をする必要がなく、持ち家によるライフスタイル上の利点をすべて享受できることを意味します。
ピント氏は、住宅市場が二度苦境に陥ったとき、投資家が助けてくれたと指摘する。一つ目は金融危機を決定づけた不動産暴落だ。 「投資家が市場を救済した」とピント氏は言う。 「価格暴落にもかかわらず、市場には差し押さえられた住宅をすべて吸収するのに十分な個人の買い手はいなかった。十分な信用を持った買い手候補はほとんどいなかった。投資家は目に見えない数万戸の空き家を買い占めており、その多くは銀行所有であり、市場の下限を設けていた。」その後、パンデミック後の経済を再起動するために画策された急激な金利低下により価格が急騰すると、バイ・トゥ・レントの企業は再びポートフォリオを強化した。今回は、人々に信用がない、失業している、現金が少ないという理由ではなく、価格の高騰により購入者が長期賃貸者に追い込まれていることが原因だ。この傾向により、突然家を買う余裕がなくなったが、それでも 3 番目の寝室と裏庭が欲しかった家族に、住宅所有者になるまで家に住む機会が与えられました。
ピント氏は、機関投資家が提供するもう1つの利点があると言う。彼らは古い家を一斉に掃除し、屋根の修理、電気システムの再配線、床の修理、入居者を確保するための新しい電化製品の設置などに多額の投資をします。同氏はまた、業界に対する批評家の見方には大きな誤解があるとも指摘した。これらの住宅への投資家は購入者だけではありません。実際、彼らは最近購入した住宅よりもわずかに多くの住宅を販売しています。
住宅価格が非常に高価になる理由についての誤解
ピント氏は、投資家が長い間、一戸建て住宅の過半数の所有者であったと指摘する。しかし、市場を独占してきたのは常に小規模な家族経営のビジネスであり、今日でもそうである。同代理店の役割は小さいものの、世界金融危機時には最後の買い手として、またパンデミック時には切望されていたレンタルサービスプロバイダーとして大きく貢献してきた。現在、全米の一戸建て住宅在庫の 12% 以上が、100 戸以下の不動産を所有する家主によって保有されています。 100 を超える機関は全体の 1% にすぎません。 1 つの郡では、大規模投資家が住宅の 10% 以上を所有しており、60% ではまったく所有していません。たとえば、アトランタの投資家シェアは 4.2% と比較的高く、ダラスとヒューストンもそれぞれ 2.6% と 2.2% で上位にランクされています。
同代理店の最近の購買傾向を研究することは特に有益である。なぜなら、業界を対象とする大統領や他の人々が示唆するような為替を破壊するような蓄積が示されていないからである。ピント氏は、2025 年 11 月までの 21 か月間データを収集しました。全体として、大小の投資家が販売された住宅の約 4 分の 1 を購入したことがわかりました。しかし、100 Plus Club が蓄積した株式はわずか 2% でした。さらに、買った額よりも売った額が多かったために、彼らのポートフォリオは実際に減少しました。データは次のとおりです。ほぼ 2 年間で、大家主は 178,000 戸の一戸建て住宅を取得し、184,000 戸を売却し、純額で 6,000 戸減少しました。こうした搾取者とされる人々が、人生を変える飛躍を求めている一般人を追い出したというあらゆる批判にもかかわらず、彼らの蓄えはほとんど変わっていない。約5万戸の賃貸住宅を所有するオースティンの投資会社アマースト・グループの最高経営責任者（CEO）ショーン・ドブソン氏は、金融機関が通常の購入者と競争するという考えは間違っていると語る。同氏は、アマーストは通常、大規模な改修が必要な3万ドル以上の住宅を購入し、信用強化により現在購入できない消費者にサービスを提供していると指摘した。
ピント氏の推計によると、大口購入者は新しく購入する住宅の約 40% を、賃貸専用に設計された特注コミュニティで自分たちのために新築住宅を建設した開発業者から購入していることが多い。この業界では、レンタル修理と同じくらい建設レンタルも重要です。たとえば、Pretium Partners は 2023 年に、DR ホートンがジョージア、フロリダ、テキサス、アリゾナなどの州に建設した 4,000 戸の一戸建て住宅を購入する契約を締結しました。繰り返しになりますが、これは国の住宅ストックへの追加であり、高価なアメリカ人が狭いアパートの代わりに広々とした岬や牧場に住めるようにすることで需要を満たすものです。賃貸の必要性により、効率的に新しい家が生まれました。
賃貸市場が緩和され、販売価格が上昇すると、投資家は通常、元々賃貸用に建てられた住宅の一部を市場に戻すのが一般的です。これにより出品件数が増加するが、これは批評家が同社を供給ハンマーだと非難していることとは正反対である。フィクサーアッパーでも同様の話です。これらの住宅の多くは、投資家が購入する前に非常に老朽化しているため、買い手を見つけるのに十分な居住性があるとしても売却するのは非常に困難です。繰り返しになりますが、所有者市場が回復すると、完全に改装されたこれらの古い住宅は、ブーメラン的に「売りに出される」ことがよくあります。 2010年代半ば、世界金融危機からの回復に伴い、オーナーグループが群がり投資家が売り越しとなったようだ。
ピント氏の統計が示すように、今日の業界の有力企業は、「売り出し中」とマークした量とほぼ同じ量を取得することで中間点を取り、ポートフォリオを軽量化する方向にわずかに傾いています。投資家が提供する満潮と干潮は、需要が強いときにレンタルを開始し、買い手が戻ってきたときに販売に切り替えることで、市場のバランスを保つのに役立ちます。 「消費者が手を引いているときに、私たちは介入できるのです」とドブソン氏は言います。 「ショックアブソーバーとして機能し、サイクル全体のボラティリティを軽減します。」
ピント氏の結論は次のとおりである。彼の研究では、機関投資家の所有水準と、価格の主要な要因である個別市場における住宅不足との間に関係は見出されなかった。ピント氏は、2012年1月から2025年6月までの150の大都市の物価上昇を調査し、各都市の機関投資家の所有率と比較した。最大の高騰の多くは大家主が少ない地域で起きている。ボイジーシティ (アイダホ州) の価格オレゴン州ベンド。カリフォルニア州モデスト、ベーカーズフィールド、ストックトン。アリゾナ州プレスコットバレー。フロリダ州オカラ。テキサス州オースティンではいずれも165％から270％上昇し、全米平均を大きく上回ったが、各都市の投資家が保有する住宅は1％未満だった。対照的に、バーミンガム、サンアントニオ、インディアナポリス、コロンビアなどの比較的大都市圏では、13年近くにわたって平均を下回る価格上昇が続いている。サウスカロライナ州メンフィスは全都市の中で施設賃貸住宅の割合が4.5％と最も高かったが、住宅価格の上昇率は全国平均よりもはるかに低かった。
ピント氏は、大口購入者に焦点を当てると、手頃な価格の危機の本当の理由とそれに対処するために必要な構造的な解決策が曖昧になると強調する。 「国内の一戸建て住宅在庫の1％を機関が所有しているにもかかわらず、価格は2012年から2025年にかけて154％上昇した」と彼は言う。 「住宅価格の急騰の根本原因は機関投資家ではない。米国は制限的な土地利用慣行やゾーニング規制、パンデミックに対応した連邦準備理事会の金融緩和政策により、600万戸の住宅不足に直面している。カリフォルニア州の住宅不足は15％で全米最大だが、投資家が所有する住宅は1％にも満たない。解決策はより多くの住宅を建設することだ。大口投資家は住宅不足が生じた経緯とは何の関係もない。」
それでは、大規模投資家のポートフォリオへの追加を禁止するとどのような影響があるでしょうか?現時点では在庫を増やしておりませんのでご了承ください。したがって、短期的にはその効果は最小限に抑えられます。しかし、もし私たちが急激な不況に陥った場合、彼らは、世界金融危機における彼らの重要な役割である、価格の自由下落を防ぐための支援に飛び込むことができなくなるでしょう。より多くの低所得層が、庭とパパ、ママ、そして2人のプレティーンのための独立した寝室を持つ機会を得る代わりに、1ベッドルームの賃貸に閉じ込められることになるだろう。そして投資家は、米国で最も被害を受けた住宅の床を補修したり、バスルームを交換したりするのに必要な設備投資に貢献しないだろう。需要が増加しても、開発業者から賃貸するために特別に購入した新しいアパートは市場に出回らず、賃貸するよりも売却した方が得になる可能性があります。
「私はこの種の取り組みがもたらす予期せぬ結果を常に心配しています」とピントは言います。 「そして、この計画では、彼らは中立ではなく、簡単に否定的になる可能性があります。」これは、米国の住宅購入希望者や、賃貸でも自宅に住む可能性を重視し、現在住宅所有を阻まれている人々にとっては悪い取引となる可能性がある。この膨大な層の選択肢を拒否することは、アメリカンドリームに一歩近づくことになります。
