貸し手は拒否するにはあまりにも良い主張をします。締め切り時に少しの追加料金を支払うと、ローン期間中に毎月お金を節約できるより低い金利が保証される可能性があると彼らは言います。初めて買い手にはすでに限界があるので、その確信を逃すことは困難です。
しかし、多くのバイヤーに住宅ローンポイントを支払うことは、高価な間違いであることが判明しています。節約は現実です。問題は、ほとんどのバイヤーが商品を受け取る前に販売、再融資、または移動することです。
実際、住宅ローンのポイントは何ですか？
住宅ローンポイントは、貸出金額の1％に相当する締切時に前払いで支払う手数料です。 $ 400,000ローンの場合、1ポイント費用は$ 4,000です。その代わりに、ローン機関は通常、ポイント当たり0.125％から0.25％までの金利を下げます。毎月の節約額は少ない。初期費用はそうではありません。
ポイントを支払う前にすべてのバイヤーが答えるべき質問は簡単です。そのお金を返すのにどれくらいかかりますか？その数字は損益分岐点と呼ばれ、住宅ローン全体の決定で最も重要な計算です。
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式は簡単です。ポイントコストをポイントが生み出す毎月の節約額で割ります。結果は、ポイントが返済される前に再融資なしで家に何ヶ月滞在するかを決定します。その日より前に販売または再融資すると、お金が失われます。
数学がどのように進むか
$ 450,000住宅を購入する仮想の買い手を考えてみてください。彼女は6.75％の金利で固定し、2ポイント（$ 9,000）を支払って6.25％に引き下げました。彼女の月額支払いは約156ドル減少します。勝利のように感じます。
しかし、毎月156ドルを節約すると、彼女が費やした9,000ドルを損益分岐点に合わせるのに約58ヶ月、ほぼ5年かかります。彼女が転職のために4年目に売れた場合、彼女は約2,000ドルの損失を受け、修理や緊急事態に必要な準備金が枯渇しました。
今、その9,000ドルで彼女が何ができたのか考えてみましょう。約7％の歴史的平均株式市場のリターンに投資すると、そのお金は5年間で約12,600ドルに増加します。同じ期間、ポイントによるコスト削減額はわずか7,000ドルでした。機会費用だけでは取引を敗者にします。
損益分岐点はほとんど来ない理由
重要な問題は、買い手が実際にどれくらい滞在するかを過小評価することです。 Redfinによると、典型的なアメリカの住宅所有者は今12年間家に住んでいます。損益分岐点に十分な時間のようです。しかし、12年はすべての住宅所有者の平均期間であり、年齢が高く長期在住の所有者の影響を多く受けます。
最初のバイヤーはより速く移動します。彼らは若くてキャリアが早く、職場の移転、家族の成長、または所得の変化に直面する可能性が高くなります。多くの人は、金利が落ちると最初の数年以内に再融資を受けます。再融資するたびに、元のポイントの恩恵は完全に消えます。 CFPBは、購入者がポイントを約束する前に複数の保持シナリオをモデル化することをお勧めします。なぜなら、結果はローンが維持される期間に依存するからです。
貸し手がいつも言わないこと
融資機関は、30年の保有を想定して、生涯貯蓄に焦点を当てたポイントを提案します。 「ローン期間中に30,000ドルを節約してください」というフレーズは技術的に正確です。ただし、貸出金を回収するには、30年間貸出金をそのまま維持しなければならないという言及はありません。
貸し手がポイントを強く押し付けるときに注意すべき危険信号：
貸し手がポイントを過度に販売していることを示します。損益分岐点が表示されていない生涯貯蓄チャートです。 30年の数字を示していますが、実際に勝利を始めたときでない場合は、明示的に要求してください。緊急のプレッシャー。ポイント特典は一晩中期限切れになりません。人為的に緊迫感を作り出すローンは、あなたが計算をしたくないローンです。再融資リスクへの言及はありません。金利が低下し、数年以内に再融資を受けると、ポイントは消えます。正直なプレゼンテーションにはこのシナリオが含まれます。 1回のローン見積もりが可能です。 CFPBは最低3回の融資見積を受け取ることをお勧めします。 Freddie Macの研究によると、複数の貸方を使用している買い手は年間600ドルから1,200ドルを節約できます。ポイント購入のより賢い選択肢
前払いのリスクなしに、より低いレートを望む購入者にはより良いオプションがあります。ローン信用は逆に機能します。締め切り時に現金を返金する対価で、わずかに高い金利を受け入れ、その他の前払い費用を相殺します。 1年目にほぼ常に発生する修理や緊急事態に備えて流動性を維持します。
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建築業者の購入は新しい建設について尋ねる価値があります。 2-1バイダウンは最初の2年間一時的に料金を下げ、コストは建築業者によって支払われます。 FHAまたはVAローンを使用するバイヤーの場合、ポイントをまったく支払うことなく競争力のある金利を利用できることがよくあります。
ポイント決済前にぜひ尋ねる質問一つ
ポイントの支払いに同意する前に、ローンに費用の回収に必要な正確な月数を示す書面による損益分岐点ワークシートを依頼してください。次に、3つのシナリオをモデル化します。 3年、5年、7年後に売却するとどうなりますか？
締め切りはすでに融資金額の2％〜5％です。 $400,000 購入時に単一ポイントが追加される前の$8,000～$20,000です。決して返済できない料金引き下げを追求するために準備金をさらに消費することは、最初の買い手が犯す最も一般的で予防可能な間違いの1つです。
毎月の支払額だけが重要ではありません。損益分岐点はです。署名する前に知っておいてください。
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