私たちはキルジョイであることを嫌います。しかし、50 年の住宅ローンのアイデアについて聞いたことがあるなら、深呼吸して今すぐ始めてください。
このアイデアには多くの疑問があり、克服すべき課題も数多くあります。そして、多くの借り手にとって、この考えは意味がありません。
トランプ大統領は土曜日に連邦住宅金融庁のビル・フルト長官がこのアイデアをトランプ大統領に提案した後、週末にこのアイデアについて言及した。
この提案では50年で返済可能なローンが提供されることになる。元金と利息の月々の支払いが減ることを意味するのであれば、おそらく長期の方が理にかなっているかもしれません。
ただし、これは30年固定金利ローンと同程度の金利（現在約6.34％）で融資を受けられることが前提となっている。 （従来の 30 年ローンは 1934 年に初めて設立されました。）
つまり、15% の頭金 (54,750 ドル) を支払って 365,000 ドルの家を購入したとします。
30 年ローンの場合、毎月の元金と利息の支払いは 1,908.25 ドルになります。 50 年ローンの場合、支払額は 1,688.46 ドルとなり、約 11.5% の節約になります。
トランプ大統領は月曜日のFOXニュース番組で、30年住宅ローン金利を市場水準に近づけることが何を意味するのかを語った。トランプ大統領は「これは毎月の支払いが減るということだ」と語った。
素晴らしく聞こえますが、ここに「しかし」があります。それは大きなことだ。
住宅ローンは、いわゆる流通市場で投資家に販売されます。これにより、貸し手の現金が補充され、より多くの融資が可能になります。これまでのところ住宅ローンの最大の買い手は、1930年代に設立されたファニーメイと1970年に設立されたフレディマック（FMCC）である。
ミシシッピ州クリントンにあるミシシッピ大学の副学長兼学長マイケル・ハイスミス氏によると、流通市場は50年ローンに対してより高い金利を要求するだろう。ハイスミス氏は、ミシシッピ州立大学の元不動産金融教授です。
なぜレートが高いのでしょうか？融資期間が長くなり、リスクも高くなるからです。投資家にとって金利はどのくらい高くなければなりませんか?
あとどれくらい？ハイスミス氏は少なくともフルパーセントポイントだと述べた。 1.5パーセントポイントになる可能性があります。金利が 7.34% の場合、50 年ローンの支払いは月あたり約 1,948 ドルになります。
配当が低いのはそれだけです。
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ハイスミス氏が認識しているその他の問題には次のようなものがあります。
住宅購入者向けの注意事項
あなたが支払います。そして支払います。そして支払います。 50 年以上支払うということは、住宅の資産を築くのにさらに長い時間がかかることを意味します。多くの住宅所有者にとって、住宅ローンを返済することは貯蓄を意味します。 7.34% の 50 年ローンの場合、ローン残高は 30 年後でも約 245,000 ドルになります。 30年ローンを組めば、その不動産を無料で所有することができます。
住宅ローン保険。ハイスミス氏は、ほとんどの場合、住宅ローン保険料を支払うことになると述べています。ローン対価値比率が 80% 以上の従来型ローンには、毎月支払われる民間住宅ローン保険が義務付けられています。 50 年ローンの場合、ローン資産価値比率が 80% を下回るまでに 13 年かかります。 30 年ローンの場合、期間は 4.5 年です。
(連邦住宅局が保証するローンとローン価格の 10% 以下の頭金で住宅ローンを組む場合、ローンの存続期間中住宅ローン保険を支払わなければなりません。)
はるかに多くの利息を支払うことになります。 365,000 ドルの住宅購入と 310,250 ドルの住宅ローンの例で数字がどのように計算されるかを次に示します。 30 年間のローン期間では、383,996 ドルの利息を支払うことになります。不動産を無料で所有するためのコスト: 694,246 ドル。 50 年ローンの場合、利息の支払いはほぼ 2 倍となり、合計 716,741 ドルになります。つまり、理論的には、家を無料で所有するには 1,026,000 ドルを費やすことになります。
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貸し手への注意事項
長さがあるとリスクが増します。融資期間が長ければ長いほど、債務不履行のリスクは高くなります。 15 年の住宅ローンの金利が 5.8% であるのに対し、30 年の住宅ローンの金利は 6.34% であるのはこのためです。
不動産価値が下落する可能性があります。ハイスミス氏によると、50年間融資を受けた住宅の資産価値は、ローンの存続期間中に大幅に減少する可能性があるという。潜在的な理由はありますか?地域経済が崩壊する可能性がある。所有者は、その値をサポートするためにプロパティをアップグレードすることはできません。あるいは、その家が悪化した地域やコミュニティにある可能性もあります。
前払いリスク。貸し手にとって完璧な住宅ローンは、当初の金利で全額償却される住宅ローンです。ほとんどの家族は 7 ～ 10 年ごとに引っ越しを行い、通常、家を売却するときに住宅ローンを完済し、その収益を次の住宅の購入に充てます。あるいは、金利が下がったら借り換えて支払額を減らしましょう。これは借り手にとっては良いことですが、貸し手にとっては悪いことです。
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50年の住宅ローンは耐えられるでしょうか？
私たちはいくつかの問題点を指摘しました。 2010年のドッド・フランク法の下では、50年の融資提案には議会の承認が必要になることにも注意が必要だ。この法案は、2007年から2009年の金融危機後の金融業界を包括的に改革するものである。
同法では、50年住宅ローンは現在、適格または適格住宅ローンの定義を満たしていない。連邦住宅金融庁、ファニーメイ、フレディマックによって定められた規則に基づき、次のようになります。
住宅ローンの規模には制限があります。期間は最長30年です。購入者は適切な信用スコアを持っている必要があります。住宅購入者は負債と収入の基準を満たさなければなりません。頭金が必要です。
そのため、ファニーメイとフレディマックは50年ローンを買うことができなかった。
これは、適切に調査される前にリリースされたアイデアに当てはまる可能性があります。実際、ポリティコは、プルト氏がフロリダでのイベントでこのアイデアをトランプ氏に提案し、トランプ氏がそれを気に入ったと報じた。しかし、彼らはどちらもこのアイデアの複雑さを理解していないようでした。
プルテとFHFAは不動産から不動産へ移動できるポータブル住宅ローンも検討しているが、それ自体が複雑である。
最後に、40 年の住宅ローンを組むことができますが、Bankrate.com によると、貸し手はこれをあまり好んでおらず、消費者からの需要もあまりありません。
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