住宅ローンローンでデジタル資産を合法化する新しい連邦ガイドラインのおかげで、あなたが長年保有している暗号通貨でついに家を購入することができます。
連邦住宅金融機関（Federal Housing Finance Agency）のWilliam J. Pulte氏は、最近Fannie MaeとFreddie Macに住宅ローンの申請を評価するときに暗号通貨の保有を認めるように命じました。
この画期的な政策の変化は、ビットコイン、イーサリアム、またはその他のデジタル通貨が住宅ローンの申請時に資産と見なされる可能性があることを意味します。この決定は、伝統的な貸し手がかなりのデジタル富を完全に無視したと長い間不平を言ってきた暗号通貨愛好家には純粋な勝利のように聞こえます。
あなたは交換を通じて売ることなく、最終的にその利益を不動産に変換し、資金が銀行口座に入金されるのを待つことを想像することができます。しかし、ビットコインで資金を調達した契約金が現実化し始め、家を探し始める前に、その過程に重要な詳細が隠れています。
国税庁には、暗号通貨を販売または交換するときに発生する状況に関する非常に具体的な規則があり、これらの規則は、Teslaを購入するか3ベッドルームコロニアルを購入するかに適用されます。購買契約に署名する前に、これらの税務関連の内容を理解することで、来年の税務報告を行う際に非常に大きな費用がかかることを回避できます。
購入資金を調達するために暗号通貨を販売すると、IRSの課税対象イベントが発生します。
家を購入するために暗号通貨を使用するときに発生する根本的な問題は、IRSがデジタル通貨を税務目的で現金ではなく財産として扱うことです。
暗号通貨をドルで販売したり、商品やサービスに直接交換したりすると、購入価格と販売価格の違いに応じて資本利得または損失を実現します。
これは、仮想通貨取引のIRS指令に従って、取引の構成方法にかかわらず、自宅を購入するために暗号通貨を変換すると課税対象になることを意味します。
関連項目：IRSは四半期ごとの税金の支払いをスキップするクリエイターを表示します。
数年前に1コインあたり10,000ドルでビットコインを購入し、現在90,000ドルの価値がある場合は、自宅を購入するためにそのコインを販売することは、1コインあたり80,000ドルの利益に対して税金を支払う必要があることを意味します。
所得水準と暗号通貨保有期間に応じて、0％から20％の範囲の連邦資本利得税と関連する税金を支払うことができます。一度に大規模な暗号通貨ポジションを切り替えると、より高い税率が得られ、追加の投資所得税が課される可能性があります。
長期保有には短期投機利益よりも低い税率が適用されます。
暗号通貨の収益に対して支払う税率は、住宅購入のために資産を販売する前に、その資産をどれだけ長く保有していたかによって大きく異なります。 1年以上保有している資産には長期資本利得率が適用され、現在低所得者の場合は0％から高所得者の場合は20％の範囲です。
1年以下の資産の短期利益には、連邦レベルで37％に達する一般所得税率が適用されます。
これらの税処理の違いは、あなたまたはあなたの家族のために暗号通貨の資金で住宅購入を計画するときに時期が重要であることを意味します。
11ヶ月前に暗号通貨を購入した場合は、もう1ヶ月待って販売すると、その利益の連邦税率を約半分に減らすことができます。あなたが所有する各暗号通貨ロットの費用基準を事前に計画して理解することは、税負担を大幅に最小限に抑えるのに役立ちます。
プロの暗号通貨の住宅ローン融資機関は、購入者に既存の銀行の代替案を提供します。
即時の莫大な税金請求を発生させることなく、不動産を購入しようとする暗号通貨の保有者にサービスを提供する専門の融資機関がますます登場しました。 Milo、Arch Lending、Figure、Lednなどの企業は、主要資産がかなりの暗号通貨を保有している借り手のために特別に設計された住宅ローン商品を提供しています。
これらの融資機関は通常、暗号通貨の最初の販売を要求するのではなく、暗号通貨を住宅ローンの担保として使用することを許可します。暗号通貨担保住宅ローンアプローチを使用すると、ほとんどの状況で課税販売を引き起こすことなく、デジタル資産の価値にアクセスできます。
その他の不動産：
1ドルで子供に家を売ることが逆効果を生み出す理由2026年の商業用不動産の見通し：アナリストは回復の兆しを見ます。 Redfinは、住宅ローンの金利、利益が今不動産に当たっていると言います。
従来の住宅ローンが自宅を担保として使用するのと同様に、ローンの担保として暗号通貨を担保として提供しています。支払いができない場合、貸し手は不動産を差し押さえる代わりに、暗号通貨資産を清算してお金を回収することがあります。
これらの契約には通常、かなりの過剰担保が必要です。つまり、暗号通貨資産の資産価値の100％〜200％を担保にする必要があるかもしれません。
高い担保要件は、価値があらゆる方向に急速に急激に変動する可能性がある暗号通貨市場に固有のボラティリティを反映しています。暗号通貨担保住宅ローンの金利は、融資機関が負担する追加のリスクのため、既存の住宅ローンよりも高い傾向があります。
暗号通貨ベースの住宅ローンでは、購入者は住宅購入にデジタル資産を活用して即時の税金を避けますが、高い担保とより大きなリスクに対応する必要があります。
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ステープルコインはボラティリティのリスクを減らすことができますが、それでも税金の結果を引き起こす可能性があります
一部の住宅購入者は、住宅購入取引を行う前の中間段階で、ボラティリティの高い暗号通貨保有をステープルコインに切り替えることを検討しています。 USDCやTetherなどのステープルコインは、米ドルに固定された一定の価値を維持するように設計されており、ビットコインとイーサリアムの特徴である急激な価格変動を排除します。
このアプローチは、住宅を買い物し、市場の崩壊を心配することなく購入契約を交渉しながら価格安定性を提供することができます。しかし、ビットコインをステープルコインに変換することは、あなたの究極の意図に関係なく、IRSの観点から依然として課税対象です。
あなたは1つの暗号通貨資産を販売し、別の資産を購入します。安定性の利点には税金が含まれているため、住宅を購入するための全体的な財務計画にこれを考慮する必要があります。
州税は暗号通貨住宅の購入を複雑にしました。
連邦資本利得税に加えて、あなたの居住地と不動産の場所によっては、暗号通貨利得の州所得税を支払う必要があるかもしれません。カリフォルニアやニューヨークなどの州では、暗号通貨の販売に対する総税負担に10％以上を追加できる自己資本利得税を課しています。
テキサス州、フロリダ州、ワシントン州などの一部の州には州の所得税がないため、仮想通貨 – 家庭取引は財政的に魅力的になる可能性があります。
関連項目：最初の購入者が避けるべき1,000ドルの住宅ローンの間違い
住宅購入プロセスの一環として1週間に移動すると、州税の影響が特に複雑になる可能性があります。
一部の州では、他の場所で居住地を設定した後に販売しても、居住中に発生した利益に税金を請求しようとする場合があります。大規模な取引や約束をする前に、暗号通貨規則と多州課税の両方を理解する税務専門家に相談することが不可欠です。
暗号通貨取引の記録保管要件は厳格です。
IRSは、あなたが販売するすべての暗号通貨ロットの費用基準を追跡して報告することを要求します。これは、長年にわたって複数回購入した場合に複雑になる可能性があります。各暗号通貨単位を取得した時期、それに対して支払った金額、取引に関連する手数料または費用を示す記録が必要です。
連邦住宅金融庁（FHFA）のウィリアム・J・プルテ（William J. Pulte）局長は、「暗号通貨を所有した人々が他の人のように家を購入できることを願う」と話した。 「私は暗号通貨が資産だと信じています。アメリカ人は必要に応じて暗号通貨を使用できるはずです。
取引所は履歴アーカイブツールを改善しましたが、以前の購入では古い履歴を掘り下げたり、取引履歴を再編成する必要があるかもしれません。記録を適切に管理しないと、必要以上の税金を支払ったり、所得を正確に報告したりできなくなり、法的問題が発生する可能性があります。
最も安全なアプローチは、主要取引所からデータを取得し、許容される方法を使用してコスト基準を計算できる暗号通貨税ソフトウェアを使用することです。購入したい住宅を販売する前に時間をかけて記録を整理することは、あなたが借金した金額を正確に支払うのに役立ちます。
住宅購入に暗号通貨を使用するときの税金を最小限に抑える手順：最も高価な暗号通貨サイトを特定し、報告された課税利得を最小限に抑えるために販売優先順位を指定します。可能であれば、より高い制限課税階層に自分自身をプッシュすることを避けるために、可能であれば販売を2課税年にわたって分散させることを検討してください。即時の課税販売を引き起こすことなく、保有資産に対して借りることができる暗号通貨担保住宅ローンのオプションを探索します。ポートフォリオの暗号通貨の損失を収穫して利益を相殺し、総資本利得税負債を減らします。大規模な販売または購入契約を締結する前に、暗号通貨取引を専門とする税務担当者に相談してください。新しいFHFAガイドラインは暗号通貨資産を可視化しますが、税務規制を変更しません。
Fannie MaeとFreddie Macが暗号通貨の保有を認識できるようにするPulteの取締役の最近の政策変更は、税務上の問題ではなくローン資格の問題を解決します。住宅ローン融資機関は、ローンの資格を持って支払いを受け取ることができるかどうかを判断する際に、暗号通貨資産を計算することができます。
これは、暗号通貨で裕福な借り手がかなりの純資産を持っていても、既存の住宅ローン商品へのアクセスを妨げた重要な障壁を排除します。ただし、住宅ローンの申請および承認のための融資規則がどのように進化しているかにかかわらず、暗号通貨の税処理は同じままです。
家を購入するために暗号通貨を使用すると、依然として譲渡所得税が課され、詳細な記録管理が必要であり、執行前に慎重な税制が必要です。ポリシーの変更により、住宅購入資金調達のオプションが拡大されますが、お客様の利益に対するIRSの請求は削除されません。
Yahoo Financeは、新しい融資ガイドラインを暗号通貨住宅所有の問題に対する完全な解決策ではなく、より大きなパズルの一部として見なければならないと説明しました。
暗号通貨を理解する貸し手、税務専門家、不動産ブローカーと協力して、デジタル資産と既存の不動産取引の複雑な交差点を探索するのに役立ちます。機会は現実ですが、移動する前に適切な計画を立てなければコストも同じです。
関連項目：金融アドバイザーの暗号通貨クォータは2025年の過去最高を記録しました。
