不動産は価値の上昇と着実な賃貸収入を通じて富を蓄積しますが、税の利益はほとんどの投資家が認識するよりもはるかに大きいです。正しい不動産投資は、完全に別々の2つの税の問題を一度に解決することができます。
UBS Wealth Managementの新しい分析では、不動産投資家が相続人の流産税を最小限に抑えるポートフォリオを構築しながら、年間所得税を減らすことができる方法について説明します。
二重給付は、個人金融ではまれであり、IRSがすべての段階で財産を株式、債券、現金とは異なる方法で扱うため、効果があります。
2026年に連邦遺産税の免除が一人当たり1,500万ドルに引き上げられたことにより、かなりの財産を保有している家族のための計画窓口が変わりました。
UBSは、ほとんどの不動産投資家が見落とす所得税控除を確認します。
不動産投資には、他の主要資産クラスが前年比で比較できなかった年間所得税控除スタックが提供されます。所得が発生する賃貸不動産を所有している場合、UBSによれば、住宅ローン利息、財産税、保険、保守費用、法律費用、および管理費用を毎年控除することができます。
また、IRSは減価償却請求を許可し、毎年課税対象所得から不動産購入価格の一部を控除することができます。
IRS出版物527によると、住宅用賃貸不動産は、定額法を使用するIRS一般減価償却システムに従って27.5年間減価償却されます。
減価償却により賃貸不動産の年間税金請求書が低くなる方法
$ 300,000で賃貸不動産を購入し、建物の部分の価値が$ 225,000であれば、毎年約$ 8,182を控除することができます。当該控除は、当該不動産に追加費用を費やすことなく課税対象賃貸収入を減らす。
購入価格のうち、土地部分はIRS規則に従って減価償却されないため、購入時に建物の価値を土地から分離する必要があります。割り当てが間違っていると、後でIRSに問題が発生する可能性があります。特に不動産を売って減価償却還付規定に直面する場合、さらにそうです。
賃貸収入は、特定の条件下で自営業税を回避するのに役立ちます。
控除に加えて、投資不動産で発生した賃貸収入は、社会保障およびメディケアに資金を提供する15.3％の自営業税から免除されることがあります。 IRSは、投資不動産で発生した賃貸収入を消極的所得とみなします。これは、自営業税源泉徴収の範囲から完全に除外されるという意味です。
しかし、投資リース所得と事業リース所得の違いは主観的である可能性があり、活動を誤って分類すると、かなりの費用が発生する可能性があります。税務担当者は、IRS Schedule Eのガイドラインに従って、IRSがあなたのリース活動を受動的投資に分類するのか、積極的な取引または事業に分類するのかを決定するのに役立ちます。
LLCと自己主導型IRAは、追加の不動産税保護層を提供します。
有限責任会社を通じて不動産投資を管理すれば、直接所有権とは比類のない方法で税金計画を簡素化できます。 LLCは通過課税を許可します。つまり、すべての利益または損失が個人所得税申告書に直接転送され、企業レベルで課税されません。
また、現在、OBBBAによって恒久的に適用される適格事業所得控除に基づいて、個人所得税からLLC利益の20％を控除することができます。もう1つの戦略は、株式、債券などの伝統的な金融市場ではなく、不動産に退職資金を投資できる自己主導型IRAです。
自己主導型IRAには、投資する前に理解する必要があるリスクがあります。
既存のIRAまたは401（k）の資金を罰金なしで自己主導型IRAに変換し、その資金を使用して不動産を購入することができます。ただし、これらのアカウントには、規制されていない投資と複雑なルールが含まれています。 UBS は、分析において一般的に経験豊富な投資家に適していると警告します。
個人使用のために不動産を使用したり、資格のない家族を雇うなど、禁止されている取引は、IRAの資格全体を奪い、すぐに課税を引き起こす可能性があります。一回のミスでも結果が深刻なので、この戦略を実行する前に、資格のある管理人と協力して税務担当者に相談する必要があります。
減価償却は、追加の本人負担支出なしに毎年課税対象所得を下げて賃貸財産税を静かに減らします。
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信託と家族のパートナーシップは、相続人が遺産税にさらされるのを防ぎます。
不動産の税の恩恵は、生涯にわたって終わらず、これがUBSが説明する二重の利益の後半が機能する場所です。あなたの投資資産を生前信託に置くことは、あなたが死亡した後に検察を受けることなく、受託者がその資産の配布を管理することを可能にします。
検認は遺産の公的管理であり、相続人が不動産を正常に管理するのにかなりの時間とかなりの費用がかかります。キャンセル不可能な信託は、譲渡された資産が課税財産から削除されるため、追加の利点を提供します。
家族合資会社を通じて、一生の間に徐々に所有権の移転が可能です。
もう1つの選択肢は、家族の合資会社であり、あなたが監督を維持しながら、投資資産の所有権を徐々に家族のメンバーに転送することです。お客様は、一般パートナーの資格を維持してパートナーシップを管理し、経時的に相続人に定期的に税務上の利益を与える配布を監督することができます。
お客様の不動産価値は、パートナーシップを結んだ時点で計算されます。これは、今後の監査がお客様の課税対象不動産から完全に除外されることを意味します。信託とパートナーシップは、経験豊富な金融および法律の専門家が時間の経過とともに正しく設定、資金調達、および維持する必要がある複雑な法的構造です。
1031交換と強化された基準規則は、資本利益を劇的に減らすことができます。
投資不動産を販売する場合、所得水準と純投資所得税割増料に応じて、最大23.8％の譲渡所得税が課されることがあります。 IRSは、IRSガイドラインに従って収益を類似の不動産に再投資して税金を延期する1031交換という強力な解決策を提供します。
お客様は、45日以内に代替不動産を特定し、180日以内に当該不動産を閉鎖し、資格のあるブローカーが全過程で販売収益を保有しなければなりません。売上収益があなたの個人銀行口座に少しでも届くと、交換資格は奪われ、IRSは資本利得全体に即座に課税されます。
強化された基盤は、相続人の数十年間の資本利益を排除することができます。
不動産計画には、IRSが相続人に提供する最も強力なツールの1つである強化された基準ルールが付属しています。 Stepped-up Basisは、元の購入価格にかかわらず、あなたが所有している不動産価値を死亡時の現在の市場価値にリセットします。
マーサー・アドバイザーズ（Mercer Advisors）のシニア資産戦略家、ローガン・ベイカー（Logan Baker）は、「ベーシスの印象は、流産税以降のロリポップのように考えることができる」と述べた。
あなたが$ 200,000に不動産を購入し、合格したときにその価値が$ 600,000の場合、あなたの相続人は$ 600,000に基づいてその不動産を継承し、その利益を借りることはありません。 One Big Beautiful Bill Actは強化された基本規則を変更していないため、この戦略は世帯間の移転を計画している家族にとって完全に維持されていると不動産計画アナリストは確認します。
2026年の遺産税の免除の変更により、不動産投資家の計画が再編されます。
連邦遺産および贈与税の免除は、2026年1月1日から個人ごとに1,500万ドル、結婚したカップルの場合は3,000万ドルに引き上げられました。 2025年7月4日に署名された1つの大きくて美しい法案（One Big Beautiful Bill Act）は、この基準点を恒久的に設定し、それを半分に減らすことを脅かすTCJA日没を排除しました。
Mercer Advisorsは、2027年から免除がインフレに連動し、将来の世代の資産価値の上昇に対する追加の保護を提供することを明らかにしました。免除を超える金額にはまだ40％の固定税率が適用されるため、1,500万ドルを超える財産を所有する家族は、不動産について慎重に計画する必要があります。
免除率が高くなっても、慎重な不動産計画の必要性がなくなるわけではありません。
より高い免除にもかかわらず、かなりの不動産ポートフォリオを保有し、州全体に集中的に不動産を保有している家族にとって、遺産計画は依然として不可欠です。いくつかの州では、連邦政府の1,500万ドルの水準よりもはるかに低い基準点で自己遺産税または相続税を課し、相続人に予期しない税請求書を発行しています。
あなたの財産が連邦免除の対象である場合、残りの人生の間に、あなたの焦点は遺産税の減免から所得税の効率に変わることがあります。多くの場合、貴重な不動産を死亡するまで保持することは、早期譲渡よりも相続人により多くの価値を提供します。
その他の不動産：
1ドルで子供に家を売ることが逆効果を生み出す理由2026年の商業用不動産の見通し：アナリストは回復の兆しを見ます。 Redfinは、住宅ローンの金利、利益が今不動産に当たっていると言います。
また、あなたのポートフォリオの不動産価値が現在あなたが州の基準額より低い場合でも、あなたの不動産を州の基準額以上に引き上げることができる方法も考慮する必要があります。 10年にわたる不動産評価は、あなたが一度の新しい購入や投資決定をすることなく、あなたの課税対象資産に静かに何百万ドルを追加することができます。
資格のある鑑定人と一緒に毎年不動産評価を検討すると、家族が予想外の税金を引き起こす可能性がある基準点よりも先に進むのに役立ちます。この段階をスキップする家族は、露出が遅すぎて発見され、相続人が限られた流動資産で納税義務をカバーするために安堵力を使用することがよくあります。
不動産税の恩恵を完全に排除する一般的な間違い
不動産投資の税金利益は相当ですが、そのうちの1つでも間違えれば、厳しく許せない規則に従います。
税務目的で不動産に投資する前に注意すべき落とし穴1031交換収益に個人的に触れること：販売資金が銀行口座に達すると、交換が無効になり、資本利得全体が即座に課税され、例外は許可されません。 1031交換期限切れ：45日以内に代替不動産を特定し、180日以内に締切る必要があり、IRSは2つの期限に延長を承認したことがありません。減価償却還付を無視：販売時に、IRSは以前に請求された減価償却を25％の割合で還元します。これは、その税の打撃の計画を立てなかった多くの投資家を驚かせます。自己主導型IRAを誤って使用する：不動産を直接使用したり、資格のない人を雇ったり、個人とIRAの資金を混ぜたりすると、アカウント全体の資格が奪われてすぐに発行される可能性があります。州遺産税計画のスキップ：一部の州では、100万ドル程度の少額の遺産に遺産税を課しています。これは、連邦保護措置が完全に適用されても、相続人が州レベルの税金を支払う必要があることを意味します。 2026年の税効率的な不動産ポートフォリオを構築するための次のステップ
所得税控除と流産税の保護が組み合わさって、不動産は個人投資家が利用できる最も税金の優位性の高い資産タイプの1つになりました。最初にすべきことは、税務担当者と一緒に現在の不動産保有状況を確認し、毎年利用可能なすべての控除特典を最大限に活用していることを確認することです。
あなたが貴重な資産を所有している場合は、不要な資本利益を引き起こさないように販売リストを作成する前に、資格のあるブローカーと1031交換時期を議論してください。遺産計画の場合は、弁護士と協力して、キャンセル可能な信託、キャンセル不可能な信託、または家族の合字関係が家族の状況に最も適しているかどうかを評価してください。
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