UBS証券のジョン・ロバロ氏の最近の分析によると、住宅の手頃な価格を改善するためにトランプ政権が提案した50年住宅ローン商品は、住宅購入者に当面の大幅な節約を提供する可能性があるが、ローン期間中の利息支払いが2倍になるという多大なコストがかかるという。
多くの基本的な疑問が未解決のままであることを考慮すると、裏計算では、当面の毎月の手頃な価格と長期の債務蓄積との間の明らかなトレードオフが明らかになります。ロバロ氏は、ローン期間を延長すれば、価格の中央値の住宅の月々の支払い額が約119ドル安くなる可能性があると試算している。
現在住宅費に苦しんでいる消費者にとって、短期的な経済的救済は理にかなっていますが、長期的な経済的ペナルティは厳しいものです。 UBSの分析によると、ローン期間を30年から50年に延長すると、住宅購入者がローン期間中に中央価格の住宅に支払う利息が2倍になる可能性がある。さらに、この大幅に延長された返済スケジュールは、住宅所有者の株式蓄積を大幅に遅らせることになります。
この提案の長さが別の人口統計上の問題を引き起こすため、これには問題があります。 UBSは、初回購入者の平均年齢がちょうど40歳に達したところだと指摘している。この年齢プロフィールは、元の借り手の多くが住宅ローンの満期前に死亡する可能性があることを意味している。
経済安全保障プロジェクトの政策・調査担当シニアディレクター、マイク・コンツァル氏はAP通信に対し、「住宅ローンの債務を借り手の子供に引き継ぐことは、一般的に政策立案者の目標ではない」と語った。 AP通信はロバロ氏と同様の計算を行ったところ、平均的な借り手は30年の住宅ローンと比較して50年の住宅ローンの場合、全期間にわたって38万9,000ドルの余分な利息を支払うことになることが判明した。
数学がどのように分解されるか
スペンサー・カウフマン氏とマシュー・ジョンソン氏を含むロバロ氏のチームのUBSアナリストは、住宅価格の中央値約42万ドルに基づいてこの計算を行い、12%の頭金を5万400ドルと仮定し、ローン額は36万9600ドル残ると仮定した。比較のために、分析では、標準的な 30 年の住宅ローンの金利が 6.33% であり、月々の支払い額が 2,295 ドルになると仮定しています。
ただし、50 年満期商品の金利は 50 ベーシスポイント高い 6.83% と推定されています。この高い金利でも、期間を 600 か月 (50 年) に延長すると、毎月の支払い額は 2,176 ドルに減ります。この計算によると、平均的な消費者の購買力は 23,000 ドル近くまで増加し、月々の支払い額は 30 年ベースで 2,295 ドルのままで、最大 442,995 ドルの住宅を購入できるほどになります。
50 年住宅ローンの実行可能性と構造は、いくつかの複雑な要因に直面しています。現在後見人の地位にあるファニーメイとフレディマックは、十分な需要があると仮定して、これらの長期住宅ローンを貸し手から買い取り、証券にパッケージして投資家に販売する可能性がある。 UBSのアナリストらは、50年住宅ローンを適格ローンとして分類できるようにドッド・フランク法を改正するのは難しいのではないかと推測しており、その場合、長期ローンの金利が30年住宅ローンよりも高くなる可能性がある。
インフラ投資?
UBSは、この提案に関する当初の考えをまとめ、10月初旬に3年間の調査を経て到達した結論を繰り返した。住宅市場はあまりにも非効率で凍結しています。唯一の解決策は、住宅インフラへの政府の直接投資です。その答えは何よりもまず、製造された壁パネルにあります。
10月、ロバロ氏のチームはいくつかの忌まわしい事実を指摘した。 NARアフォーダビリティ指数によると、住宅の手頃な価格は1980年代半ば以来最悪に近く、連邦準備理事会の調査によると、建設業は「1987年以降、平均生産性の伸びがマイナスとなった唯一の主要産業」だという。最後に、ロバロ氏のチームは、米国の住宅市場における構造的な住宅不足を700万戸と推定した。
UBS は、製造された壁パネルの浸透率を高めることが、廃棄物を 20% 削減し、同時にフレームの組み立て日数を最大 30% 削減するための有意義な戦略になる可能性があると示唆しています。 UBSの調査では、建設コストが1戸当たり783ドル増加することが判明しており、民間部門が躊躇していることを示唆している。


