ペンシルベニア州キング・オブ・プロイセンで育った私は、西フィラデルフィアに住む祖父母を頻繁に訪ねました。一方のコミュニティは活気に満ちていますが、もう一方のコミュニティは疲れ果てて遅れています。ウェスト・フィラデルフィアの放置された住宅や小売店は十分な投資がされていません。多くの施設が居住者にサービスを提供できなくなりました。それらは役に立たなかった。
今日に目を向けると、アメリカの不動産は人口と同様に「高齢化」しています。団塊の世代の純資産は80兆ドルに達しており、世代間の資産移行と退職の波が来ることが長年予想されていた。しかし、途中で予想外のことが起こりました。住宅市場は凍結しており、高齢の所有者は、退職した祖父母が家族の近くで暮らせる完璧な「スターター・マイホーム」を求めて若い世代と競争するために、元の場所に住み続けるかグレードを下げることを余儀なくされている。出生率が低下し、成長を維持するのに十分な人が生まれないため、商業用不動産も停滞し、現代の需要を満たすことができなくなります。
私たちはここ数十年で初めて、企業やそれを使用する人々にとって価値を生み出さなくなった建物に直面しています。ロボットを入れるには小さすぎる倉庫、優秀な人材が集まらないオフィス、適切なデジタル インフラストラクチャを備えていないアパートはすべてこのカテゴリに分類されます。これが老化です。ビジネスリーダーや投資家にとって、これは不動産業界のニッチな問題ではありません。これらの資産は、人々や企業の競争を助けたり、生産性や資本を静かに流出させたりするのに役立ちます。
見出しは金利に焦点を当てていますが、より大きなリスクは、現代の生活にはもはや適さない古い建物がたくさんあることです。資本市場が正常化するにつれ、投資家はもはやパフォーマンスの低下を隠すために安価な債券に依存することはできません。建物は価値を生み出すこともあれば、生み出さないこともあります。
人口動態と需要がルールを書き換えています。
米国で不動産の高齢化を促進する要因は、金融面と同様に人口動態にもあります。米国の出生率は歴史的な低水準にあり、毎日平均 11,000 人の米国人が退職しています。ブーマー世代は他のどの世代よりも裕福で、より活動的で、経験に多くを費やします。ミレニアル世代と Z 世代は、自由裁量支出の半分以上を商品ではなく体験に投資しています。不動産業界は、こうした長期的な傾向に注目する必要があります。
テクノロジーは変化を増幅させます。リモートワークにより、不動産は供給主導のビジネスから需要主導のビジネスに変わり、住宅やビジネスは場所に依存しません。人々は、強制的に住まなければならない場所ではなく、生活や仕事の質を向上させる場所を選ぶようになりました。どんなに立地が良くても、利用できない物件は取り残されてしまいます。
これは投資家にとって、かつては文化やコラボレーションを支えていたオフィススペースが人材戦略を損なう可能性があり、かつては効率性を追求していた倉庫がサプライチェーンを遅らせる可能性があることを意味する。賭け金は作付面積から競争力へと移りました。
かつて賑わっていた中心業務地区に位置するオフィス物件は、タイムリーな例です。 CBRE によると、2025 年に米国のオフィススペースのうち 2,330 万平方フィートが取り壊されるか改装される予定ですが、建設中のオフィススペースはわずか 1,270 万平方フィートです。在庫が数十年ぶりに減少する中、課題の規模は拡大している。
資産クラス全体の高齢化
こうした人口動態の変化の影響はあらゆるところで見られます。かつては天井が低く、狭いスペースで建設されていた産業用倉庫は、現在ではロボット工学と規模が効率性を決定する電子商取引の流通を制限しています。かつては予測可能な客足で成り立っていた多くの小売店チェーンが閉店しつつあり、それらの同じスペースが新しいサービス指向の用途のために再考されています。
フレックス勤務制度の導入により出張は減少しましたが、代替宿泊施設の需要も増加しました。退職した団塊の世代は、ミレニアル世代の家族とレジャー体験を共有するために、RV パークやキャンプ場を探しています。同時に、デジタルインフラや安全な梱包設備のないアパートは、食料品や梱包サービスの需要が高まるにつれ、急速にその価値を失いつつあります。
共通点: 場所ではなく、ユーザビリティが価値を定義するようになりました。サプライチェーン、従業員、顧客に接続されている物理的資産は、こうした世代交代に適応したり、ひそかに競争力を損なったりする可能性があります。
新しい投資のハンドブック
何十年もの間、不動産投資は株取引のようなもので、買って、持って、売るというものでした。これらはすべて、安いお金と低金利の時代には物価が上昇し続けるという確固たる信念に基づいていました。
最近、融資が再び増加傾向にあります。商業用不動産への融資は昨年２６％増加したが、現在、１０年国債利回りが約４．０５％を超える市場でローンの価格が設定されている。この環境では、借金自体はもはや収益を保証しません。
先進的な投資家はすでに資産の配置を変更しています。私たちは、不要になった資産を必要不可欠な運営事業に再配分することに価値があると考えています。現代のロボット駆動の物流には不向きな高さ 20 フィートの産業用倉庫は、温度管理された保管場所など、より関連性の高い用途に再配置できる可能性があります。かつては固定費とみなされていた建物は、現在では顧客のニーズやビジネス モデルの進化に合わせて適応できるビジネス戦略のアクティブなツールとして管理する必要があります。
同様に、CVS、RiteAid、Walgreens のこれまでの閉鎖の波は、貴重な資産がいかに急速に無価値になってしまうかを示しています。かつては安定した賃貸物件が安全だと考えられていましたが、現在はその多くが空室となっています。しかし、その規模、駐車場、そして一等地にあることから、ミレニアル世代の家族の間で需要が高まっている幼児教育センターへの転換には理想的です。
これらの例は、大きな利益がもはや金融工学や受動的なバイアンドホールド戦略から得られるものではないことを示しています。これは、古い建物を団塊の世代、ミレニアル世代、Z 世代などの進化するニーズを満たすビジネスに変える運営から生まれています。
投資家にとっての転換点
投資家や CEO にとって、教訓は直接的です。米国の不動産は老朽化して資本が凍結されて抜け殻になるか、成長を促進するプラットフォームとして更新される可能性があります。優勝者は不動産を商品ではなく運営事業として扱い、世代の進化するニーズに応え、永続的な価値を提供する有用な場所を創造することで収益を生み出します。
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