何十年もの間、サンシャインステートは日当たりの良い明るい場所と考えられてきました。フロリダには所得税がなく、多くの大都市には、教師、看護師、サービス業従事者などの労働者層が快適な中産層生活方式を構築できる生活費があります。
しかし、時代は変わっています。
ファンデミックは大規模で豊かな移植の波につながり、住宅価格が上昇し、サンシャインステートは今日の住宅市場で最大の敗者の1つになりました。
国税庁（Internal Revenue Service）のデータによると、フロリダは2023年の他のどの州よりも高所得移植を通じてより多くの富を獲得しました。 3月27日に発表されたRealtor.comの分析によると、Sunshine Stateは米国の他の州から移住した税務申告者から年間調整総収入206億5000万ドルを獲得しました。 Miami RealtorsのシニアエコノミストであるGay Cororatonによると、他の州からフロリダに移住した人々の平均所得は122,530ドルで、米国全体の州の中で最も高かった。
コロラトンはフォーチュンとのインタビューで「こうした富の移動は住宅担保ローン金利が2022年5%以上に上がり始め、金利が現在まで6.5%以上に上昇した後も強い需要により価格が上昇し続けるなど価格を高める主な要因だった」と話した。
だから富が入ってきて、他の所得集団は押し出されています。今、レストラン、病院、教室で働く人々が去り、中産階級は解体されています。
フロリダとニューヨークで働くDouglas Ellimanの不動産ブローカーTara Bensonは、Fortuneとのインタビューで、「私たちが見ているのは単なる住宅の変化ではありません。 「購入者が地域住民よりも購入力がはるかに高い場合、価格だけが上がるのではなく、総所得集団が押されます。」
1,370億ドルの富の洪水
マイアミ不動産ブローカーのIRS移行データ分析によると、フロリダは2019年から2023年まで他の州から純1,370億ドルの収入を吸収しました。同じ期間、カリフォルニアは910億ドル、ニューヨークは760億ドルの損失を被りました。これらの豊富な移植者の多くは、フロリダの住宅の限られた供給を追いかけ、最終的に住宅価格を高め、他の収入グループの住宅購入能力をさらに困難にしました。
マイアミ・デイドの年間単独住宅平均価格は2020年に10.1％急騰し、2021年には史上最高値である23％急騰し、2022年には11.1％さらに上昇したとコロラトン氏は語った。一方、マイアミ・デイドの百万ドルの住宅シェアは、2019年の8％から2026年の第1四半期の28％に急増しました。コロラトンのデータによると、パームビーチ郡では、ほぼ3分の1の住宅価値が少なくとも100万ドル以上です。
住宅購入プラットフォームホマの最高経営責任者（CEO）で、元ジローの役員であったアーマン・ジャバヘリアンは、フォーチュンとのインタビューで、「低金利が試合に火をつけ、供給不足で景気が浮上した。
現金はまだ王であり、地元の人々は競争することはできません。
中産階級フロリディアンが競争できないもう一つの要因は現金です。
Javaherianは、近年、マイアミの住宅購入の約39％とウェストパームビーチ購入の48％が両方とも現金だったと述べています。高級住宅の場合、その割合ははるかに高いです。 2025年のマイアミコンドミニアム販売の82％が100万ドル以上であるとCoraratonは付け加えました。
「ここの多くのバイヤーは負債ではなく流動性で運営されています」と彼女は言いました。
このタイプの競争は、地域の資金調達バイヤーにとって大きな障害になります。マイアミビーチ、パームビーチ、ボカレイトン、ベロビーチ全域にわたってDouglas EllimanでThe Exclusive Groupを率いるMichael Merrillは、現金提案が融資入札に比べてわずか5～10%のプレミアムだけで日常的に取引が成り立つと述べています。
Merrillは、「きれいで迅速な取引の確実性は、しばしば資金調達提案よりも勝利します」と述べました。 「このようなダイナミズムは、地元の買い手に不利な状況に陥り続けます。」
確かに、全額現金の提案は、他の購入者からだけ出てくるものではありません。センテニアル銀行（Centennial Bank）のフロリダ地域の社長であるDavid Drueyは、フォーチュンには一部が内部から出ていると述べた。
「フロリダ州の私の買い手のうち、現金を提案する買い手もたくさんいます」と彼は言いました。これには、既存の住宅所有者が評価された資産を取引することが含まれます。これは、最初の購入者と中間所得の購入者に圧力を加重します。
中産層の費用負担
住宅経済学者は通常、シェルターの費用が所得の30％を超える世帯を「費用負担」または「ハウス・プア」と表示します。フロリダはそのしきい値を越えた。
フロリダの不動産ブローカーによると、州全体の単独住宅の中間価格は約$ 420,000であり、人口調査によると、中間世帯所得は約$ 77,000です。これは、価格に対する収入率が5.4を超えることを意味します。
Javaherianは、「収入に対する価格が5倍を超えると負担が明らかになります」と述べた。
そして、高い住宅価格に合わない賃金に加えて、保険はフロリダの住民にとって大きな障害です。 Insurifyによると、州の平均年間住宅保険料は8,292ドルで、全国平均より181％高くなります。保険料が家計所得の5％以上を消費すると、「購入者は去り始めます」とJavaherianは言いました。
毎日フロリダの住宅に資金を供給する銀行を運営しているDrueyは、保険基準は現在、特定の区画に限定されていると述べた。近代的なミアミ・デイド・ハリケーン規則に基づいて建てられた住宅は、保険料が低いが屋根や窓を更新しなかった古い家はより高価です。
「これは多くの買い手に転換点になります」と彼は言いました。 「中流階級の家具が市場から完全に押し出されるのではなく、保険が考慮される場合、特定の住宅が財政的に妥当であるかどうかがより重要です」
ベンソンは、収入が75,000ドルから125,000ドルの世帯の場合、補助金を受け取るにはあまりにも多くのお金を稼いでいますが、月の住宅費用全体をカバーするのに十分ではないので、圧力は最も厳しいと述べました。
「しかし、これは狭い所得範囲に限定されず、ますます広範な中産階級の問題になっている」と彼女は言いました。
「サウスフロリダ疲労」
高い住宅価格、保険、豊富な移植者との競争のために、フロリダの住民は他の場所に移住しています。 Drueyはこれを「フロリダ南部疲労」と呼びます。
働く家族や退職者は、南フロリダに住むことに対する全体的なプレッシャーを感じているので、去っています。
「人々は、フォートローダーデールからスチュワートまで、フォートマイヤーズからレイクランドまで、州内のより安い地域に売って移動することを見ています」と彼は言いました。 「他の人は、コストが安い15〜20年前に住んでいた場所に戻って移動することを検討しています。」
そして一部は州を離れ、ジョージア、カロライナ、テネシー、テキサスに移住しています。 12月に発表されたAtlas Van Linesの2025年移住パターン研究では、ノースカロライナ、テネシー、アラバマ州を最高のインバウンド州の1つに選び、経済性を2025年の週間移動に影響を与える単一の最高要因に挙げました。彼らの研究によると、フロリダはインバウンドとアウトバウンドの動きがほぼ同じ「バランス」移行状態を持っていることを示しました。 Atlas Van Linesによると、これは長年にわたって多くのインバウンド移行が発生した後の「重要な変化」でした。
地図提供：Atlas Van Lines
確かにこれは、より多くの人々がフロリダを離れて他の住宅市場がより圧迫される可能性があることを意味します。
ベンソンは「その意味で問題は解決されていない」と話した。 「再配布されています。
フロリダが建設した経済は、それらなしで運営することはできません。
移行データは、フロリダの構造上の問題を指摘しています。
コロラトンは、マイアミ大都市地域では2024年にのみ約1万人の小売業従事者が去ったと述べた。フロリダの観光・サービス経済が依存する産業である小売業や宿泊業は、最も早く労働者を失っています。
今月のウォールストリートジャーナル（Wall Street Journal）が報じたように、米国の人口調査局によると、オーランド、マイアミ、タンパは中世の家計所得で、米国の上位25の大都市のうち下位5つの都市に属しています。フロリダには衝撃を吸収できる高賃金産業の集中が不足しています。
2025年11月、フロリダ州アトランティック大学の世論調査で調査されたフロリダの住民のほぼ半数は、生活費のために州を去ることを検討したと述べた。 90％はインフレが懸念されると答えた。住宅に関する80％。
ＦＡＵ経済部議長であり、ビジネスおよび経済世論調査イニシアチブ理事であるモニカ・エスカレラス（Monica Escaleras）は声明を通じて「ほとんどのフロリディアンにとって金融安定は崩壊から一つの費用がかかると感じる」と話した。 「太陽、成長、アップモビリティへのフロリダの約束は依然として有効ですが、それを維持するために高価です。」
