JPモルガン・グローバル・リサーチによると、ドナルド・トランプ大統領による手頃な価格の改善に向けた取り組みはほとんど成果を上げておらず、住宅市場の需要と供給が相まって、今年の住宅価格は横ばいで推移すると予想される。
過去10年間でほぼ2倍となった価格上昇率は2026年もゼロにとどまり、需要のわずかな改善が供給の伸びを相殺する可能性が高いとアナリストらは1月27日に発表した将来見通しで述べた。
30年固定金利が依然として6％を超えているにもかかわらず、米連邦準備理事会（FRB）が今年後半に借入コストの引き下げを継続するため、変動金利住宅ローンの減少が予想されることが買い手にとって助けとなっている。さらに、住宅建設業者は売れ残った在庫を一掃するために住宅ローン金利を引き下げるための金利引き下げを提案し続けるだろう。
ＪＰモルガンの証券化商品調査責任者、ジョン・シム氏はメモで「これは資産効果の増大と相まって、供給の伸びが鈍化する一方で需要を高めるのに十分である可能性があると考えている」と述べた。
昨年、購入希望者が高価格を頑なに拒否し、より多くの所有者が住宅を売りに出し始めたため、価格が1年間安定していれば、さらに減速するだろう。需要の減少に伴い、一部の売り手は出品を市場から取り下げるか、希望価格を下げることを余儀なくされている。
連邦住宅金融庁の最新データによると、11月の住宅価格は前年同期比1.9％上昇し、10月の年間伸び率4.8％から大幅に鈍化した。
しかし、パンデミック時代の建設ブームで住宅供給が最も伸びた地域では、住宅価格が完全に下落している。 ＪＰモルガンは、価格の下落が最も速いのは西海岸とサンベルト地域だと述べた。
同銀行はメモの中でテキサス州とフロリダ州には特に言及していないが、これらの州に特に弱点があることが判明した。アメリカ人が物価の高い都市から移住してきたため、建設業者は新しい供給品の追加を急いだ。しかし現在、そのオーバーハングが市場を圧迫している。 Zillowによると、テキサス州の住宅価格は前年比2.4％下落し、フロリダ州の住宅価格は5.1％下落した。
JPモルガンはまた、米国の住宅市場全体で約120万戸の住宅が不足していると推計しているが、ここ数カ月で供給が増加しているため、これはコンセンサス予想を大きく下回っている。過去 30 年間を振り返ると、住宅完成件数は世帯構成とほぼ一致しています。
「過剰建築は住宅価格下落への確実な道筋であり、建設業者は新築住宅の供給増加を模索している」とシム氏は付け加えた。
トランプ大統領「住宅価格を引き上げたい」
ＪＰモルガンは、住宅をより手頃な価格にしようとするトランプ大統領の取り組みが大きな効果を上げていないため、今年の住宅販売は徐々に改善するとみている。
同氏は、初めての購入者が競争にさらされることが少なくなることを期待して、機関投資家による一戸建て住宅の購入を禁止することを提案した。しかしJPモルガンは、機関投資家が市場に占める割合はわずか1～3％であることを指摘し、こうした禁止措置が「状況を大きく変える可能性は低い」と指摘した。さらに、多くの機関投資家が賃貸市場に供給するために住宅建設に参入している。
ＪＰモルガンの米国住宅建設・建材調査部門責任者、マイケル・レハウト氏は、「提案された禁止措置により、これら大手事業者が自社で住宅やコミュニティを建設できなくなる場合、潜在的に逆効果となり、理論的には供給全体が縮小する可能性があると考えている」と述べた。
住宅ローン金利を引き下げて借入コストを削減するため、トランプ大統領はフレディマックとファニーメイに対し、最大2000億ドルの住宅ローン担保証券を購入するよう指示した。
ＪＰモルガンは、２０００億ドルの買い入れ額は１４兆５０００億ドルの住宅ローン市場の１．４％に過ぎず、金利が最大１０─１５ベーシスポイント引き下げられる可能性があると指摘した。実際、介入により金利は一時的に低下しましたが、数週間後には再び上昇しました。
第二に、ほとんどの住宅建設会社はすでに、一般的な住宅ローン金利よりも100ベーシスポイントから最大200ベーシスポイント低い買い取り住宅ローン金利を購入希望者に提示していると、レオー氏は付け加えた。 「したがって、市場住宅ローン金利の小幅な引き下げが需要に重大な影響を与えるとは考えていない。」
一方、トランプ大統領は、住宅価格を引き下げるためにはいかなる措置も講じないことを示唆しており、実際には住宅価格を引き上げることを望んでいる。
同氏は1月29日の閣議で、住宅価格の上昇により多くの人が富が増えたと述べ、住宅購入があまりにも簡単かつ安価になれば住宅の価値は下落すると付け加えた。
トランプ大統領は「私は住宅価格を引き下げたくはない。住宅を所有する人々がそれが実現すると確信できるよう、住宅価格を引き上げたい」と語った。
