住宅ローン金利の上昇と記録的な住宅価格に直面して、多くの世帯は一戸建て住宅所有に代わるより手頃な選択肢として集合住宅に目を向けています。
グローバル・コマーシャル・リアル・エステート・サービス（CBRE）によると、開発業者らは1970年代以降のどの時期よりも多くのアパートを追加することでこの需要に応えており、従来の住宅価格から離れようとする購入者にとって集合住宅がいかに重要な圧力弁となっているかを浮き彫りにしている。
集合住宅市場には、単一の構造物または開発内に複数の世帯を収容する住宅用不動産に使用される不動産部分が含まれます。例としては、アパート、コンドミニアム、タウンハウス、デュプレックスなどがあります。
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経済的な観点から見ると、この市場は、住宅市場の需要と供給のダイナミクス、賃貸価格と購入価格、融資の利用可能性、およびこれらのタイプの不動産に関連する全体的な投資活動によって定義されます。
一戸建て住宅を中心とする一戸建て住宅部門とは異なり、集合住宅は都市部や急成長地域において特に重要です。これは、コストの上昇や急速な人口増加により、購入よりもレンタルの方がアクセスしやすいオプションとなる場合に実用的なソリューションを提供します。
今後、連邦政府の政策はこの方針を強化することになります。連邦住宅金融庁（FHFA）はファニーメイの2026年の集合住宅向けローン購入限度額を880億ドルに設定し、2025年の限度額である730億ドルを20％以上上回った。
高いキャップは、集合住宅の成長が継続するという期待を強調し、このセクターの流動性に対する制度的な強力なサポートを示しています。
ファニーメイは、住宅市場における手頃な価格の動きをサポートしています。
政府支援企業のファニーメイは上限引き上げの重要性を強調した。
ファニーメイのケリー・フォリン副社長は声明で「ファニーメイは、米国の集合住宅市場を支援する信頼性の高い流動性と革新的なソリューションを提供することに引き続き尽力する」と述べた。
「連邦住宅の2026年の集合住宅ローン購入制限により、私たちはこの重要な取り組みを継続することができ、人々が全国のコミュニティで質の高い手頃な価格の住宅にアクセスできるようになります」と彼女は続けた。
「私たちは、金融業者やその他の関係者と緊密に連携して、最も必要としている場所に住宅の機会を提供できることを楽しみにしています。」
FHFA はミッション主導の住宅を重視しています。
連邦住宅金融庁によると、集合住宅向けローンの購入制限には、それぞれ880億ドル相当のファニーメイとフレディマックの両方が含まれ、合計1760億ドルとなる。
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FHFAによれば、「手頃な価格の住宅とサービスが十分に行き届いていない市場に確実に重点を置くため、連邦住宅局は企業の集合住宅事業の少なくとも50％がミッション主導型の手頃な価格の住宅であることを義務付けている」という。
「2025年と同様、従業員の住居に資金を提供する集合住宅向けローンは2026年の制限から除外される。その他のミッション主導型ローンはすべて、引き続き量制限の対象となる。」
FHFA、集合住宅向け住宅ローン市場を監視
連邦住宅局は集合住宅向け住宅ローン市場に十分な流動性と支援を提供し続けることを明らかにした。
「連邦住宅局は引き続き集合住宅向け住宅ローン市場を監視し、必要に応じて限度額を引き上げる」とFHFAは記した。ただし、「市場の混乱を防ぐため、2026年の実際の市場規模が当初の予想よりも小さいと庁が判断した場合には上限は引き下げない」と述べた。
複数家族の購入制限の背景
2015年以来、FHFAは企業の既存の（市場ベースの）集合住宅活動に制限を設けている。
これらの制限は、民間資本の流出を回避しながら、企業が集合住宅市場、特に手頃な価格の住宅や十分なサービスを受けられていないコミュニティに流動性を提供できるようにすることを目的としています。手頃な価格のセクターやサービスが十分に受けられていないセクターへの融資を促進するために、FHFA は当初、特定のカテゴリーの集合住宅ビジネスを上限から除外しました。 2019年9月、FHFAは枠組みを改訂し、制限がすべての集合家族の活動に適用されることを保証し、以前の除外規定を撤廃した。 2024年にFHFAは各事業体に700億ドルの上限を設定した。ビジネスの少なくとも 50% がミッション主導型であるという要件があります。労働者向けの住宅ローンは禁止された。 2025 年に、FHFA は各事業体の限度額を 730 億ドルに引き上げ、ミッション主導型の最低額を 50% に維持しました。労働者向け住宅ローンは、2025 年に再びボリュームキャップから免除されます。
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